買房子,房仲業表示,簡易估價可以自己來。

     太平洋房屋企研室經理鄭國英表示,買房除了衡量自己的需求,首要做好資金規劃,至少要擁有買屋總價款的三成做為自備款,而每月房貸支出必須是家庭總收入的三分之一以下。

     永慶房屋總經理葉凌棋也指出,如果資金不充裕,很可能發生捉襟見肘的窘境,甚至淪為斷頭賤賣的命運,所以價錢是購屋的最大考量因素。

     太平洋房屋企研室提供購屋者三招簡易估算房屋價格的參考方法:

     1.參考標的物區域及周邊最近的成交價格,亦可參考官方或房屋仲介公會製作的「房屋成交行情」(例如上網點選台北市不動產仲介經紀商業同業公會「行情價查詢」,或進入台北市政府「台北市不動產數位資料庫」網站http://www.tred.tw查詢。

     另外也可參考台灣不動產交易中心(吉家網)網站查詢市場行情,或到鄰近各重要房仲店頭索閱成交行情公報。

     2.由租金反推法:以標的物附近不動產租金反推售價,以2樓平均的租金價格乘以250倍計算,舉例來說若是房屋租金是3萬元,那麼房屋的合理價值約在750萬元左右(誤差可能在正負0.03%間)。

     3.預售屋價格反推法:以「新成屋」為例,其價格通常是「預售屋成交價」的9成;至於中古屋部分,計算方式為「1-房屋使用年限/房屋耐用年限(一般為50年)」×預售屋價格×百分之90,但伴隨屋齡的提昇,中古屋折價比重也會鈍化。

     舉例說明:一棟屋齡10年的中古屋,如果附近預售屋價格是1千萬元,那這棟中古屋大約值為(1-10/50)×1,000×90%=720萬元左右(誤差可能在正負0.05%間)。

     中古屋買氣回溫,房仲業競爭激烈,有些房仲為求業績,刻意營造可承作高額貸款成數的假象,但簽約後才發現未必如願。專家建議,民眾應透過品質優良的仲介購屋,且應照實際成交價格載入合約內,送呈銀行審核時才有依據,可避免買賣糾紛。

     房仲業者透露,市場上曾出現不肖同業,刻意抬高房屋交易金額,以爭取超貸,銀行為求公正,目前多已改用自己的鑑價標準,再搭配房仲網站的成交行情,交叉查詢,依此評估貸款成數。

     由於目前透過仲介賣屋的屋主,與仲介簽立「一般委託約」的比例達8成,也就是將房子委託給多家仲介銷售,可爭取較多的成交機會,所以同一間房子,在各房仲公司開價,會因市場競爭而不相同。

     若買方有意願購屋,但本身資金不足,想要爭取多一點房貸成數,有些仲介就會抬高合約上的成交價,但送呈銀行審核時,卻因鑑價與成交價產生明顯落差,而無法貸到足夠的成數,買方空歡喜一場,便容易與房仲發生買賣糾紛。

     太平洋房屋企研室經理鄭國英指出,買賣房子應慎選好房仲,仲介公司也應秉持誠信原則,照實際成交價格載入合約內,送呈銀行審核,以避免買賣糾紛的發生。

     東森房屋執行副總經理吳駿杰建議,消費者要想貸到高成數,應該積極經營自己的信用及還款能力,如果一定要申請到某一成數的房貸才有能力買房子,最好能在簽約前的要約書或斡旋金階段,先將個人的財務狀況告知仲介,請其轉予銀行評估,或加註類似「若銀貸成數不足8成,雙方同意解約」等字眼的解約條件。

 

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