預售屋一批銷售量動輒四、五○戶，或是總銷金額數十億元，在﹁有量才叫行情﹂的前提下，預售市場總被視為房價重要指標。專業代銷公司海悅今年經手多件知名豪宅，本刊特專訪其四大股東之一的曾俊盛，從預售市場看未來房市發展。
今年五月前房市鼎盛，高價豪宅如雨後春筍般進軍預售市場，隨著房市急凍，部分高價豪宅開價已修正二、三成之多，如果按照學者所言「房市低潮只是開始」，那麼未來房價似乎是一場災難。不過，今年經手多件豪宅預售案的海悅廣告執行副總經理、同時也是該公司四大股東之一的曾俊盛認為，「不應該用舊經驗看房市」。
曾俊盛指出，現在全球資訊流動快速，房地產業的循環明顯變短了，「房市急凍後，有許多知名外資詢問我對房市的看法，我跟他們說，你認為股市怎樣，房地產就怎樣。怎麼說？以前房地產景氣落後股市半年，所以整個循環時間拉得很長，現在因為市場資訊反應很快，大概縮短到兩個月，這樣的結果，造成現在的房價波動比過去快速。」
房市貼近股市
房價易直上直下
因為房市貼近股市，過去房價要跌三成，時間可能以年為單位，但是今年從年初大選前房價「急漲」，到下半年的「急跌」二、三成，幾乎都是在短短二、三個月內發生，這是過去鮮有的經驗，意味著房價敏感度已轉向，漸漸有股市「直上直下」的味道出現。
用這個觀念看房市，就會有類似股票績優股投資價值已近的想法出現。曾俊盛：「現在預售房價修正快速，很多豪宅跌價幅度屬於一次到位型，可能短時間就降了三成，這時候投資可能不會買到最低點，但是我認為相對安全。
最近很多預售屋買方是從自有資金投資報酬率來考量，比方說，某預售屋跌價三成，我現在投入資金，三年後交屋前頂多繳交總價三成，但這三年間，如果房價回到原來價位，那我轉手的投資報酬率非常可觀，就算結果不如預期，房子也不會跑掉，即便退訂，頂多賠掉這三○％價金，總還勝過股票大賠！」
「很多人認為行情這麼差，怎麼還會有人去買預售屋，然而從資金成本衡量，就不會覺得這時候買預售屋是很奇怪的事了。」曾俊盛補充道，「當然，我必須強調，這類的投資思考，必需是價格率先修正到位的精華區產品，地段一定要好，產品一定要特殊。」
資金有限者
暫時觀望為宜
據了解，這一波房市低潮，台北市房價已經往下調整十五％至二○％，有些預售屋甚至比當初開價跌了三成，比方說台北市信義計畫區與大安區有幾個未正式公開的豪宅，五二○之前喊價都在二百萬元以上，現在據悉已有一四○萬到一五○萬元上下價格出現，在業界眼中，這已經算是「一次到位」)價格修正快速(的價格了。
曾俊盛的說法，市場認不認同，見仁見智，但是以其第一線面對客戶的實戰經驗，不失為參考觀點。至於他心中的投資首選，還是以台北市信義計畫區、大安區、內湖與南港經貿園區為主，若是自住，也可考慮文山區。「台北市房市仍是需求大於供給，客戶不是不買而是買不起，這是購買力的問題，但如果價位修正一次到位，買氣又會出來，所以台北市房價還是相對有支撐力」。
相較於台北市，曾俊盛認為，中南部腹地大，房屋供給量擴增較易，因此站在投資角度，除非極特殊個案，否則此時若欲投資，還是以台北市優質地段為主。如果自有資金足夠，曾俊盛建議，可以考慮買跌深的優質預售豪宅，若是資金較有限，則建議暫時觀望，畢竟短期內金融海嘯警報未除，平均房價仍有下修空間，除非是相當便宜或自住的個案，否則是要多方觀望。
預期長線利多發酵
豪宅客戶未現拋售潮
以外界的眼光，身為代銷公司，海悅的經營層對房市保有正向思考，是業務性質使然，可能不全然客觀。這一點，曾俊盛同意代銷公司沒有悲觀的權利，未來確實誰也說不準，但是他說就自己第一線的作戰經驗，「真的沒那麼悲觀」，之所以如此，則是根源於「還有很多利多未反應」。他認為，這次金融海嘯太大，淹沒了利多，但是，「不要忽略利率調降、遺產稅下降、以及大三通在潛移默化中的長線效用」。
「先說遺產稅，我認為回來的部分不是重點，因為不可能會全回來，而是錢會停止出去，有錢人一般不喜歡買舊房子，一年豪宅的量頂多三百億元，但一年回流錢卻可能有一千億元之多；再說利率，當房價降到一個水位，利率又低，大家發現買房子比租房子便宜時，又會刺激一波買氣，這些利多的長線效益一定會發酵。」
講到遺產稅等長線利多，「有錢人」最敏感了，經手不少高價豪宅銷售案的曾俊盛，因為長期跟富人打交道，對有錢人動態可是有一定的掌握。曾俊盛說，目前市況的確不佳，可是就其所知，豪宅客戶並未因此拋售資產，今年六月房市急凍前海悅代銷過很多高價住宅，客戶迄今繳款正常。「對高價住宅客戶而言，純粹是資產配置問題，也許他們遭受金融風暴波及，但不致於要抽資金，所以預售豪宅並未出現拋售潮。」
高價豪宅是不是有拋售潮，房地產業界有個典型例子「天母紘琚」，今年三二九檔期推出時，以開價一三○萬元以上受到矚目，該案號稱正式公開後一周內銷售完畢，隨著天母商圈沒落及房市急凍，房地產業界咸認天母紘琚會是豪宅拋售指標之一，然而業界傳出的最新消息是，四八戶中，實際退訂不及五％，比例算是少的。
房市警訊何在？
盯緊優質土地動態
不過，所有的建議與想法，出自對利多的長線效益有所期待，當然不排除事與願違的可能，這個時候，曾俊盛提出的忠肯建議是，「房市波動，最好的指標是看股市，大概兩個月內就會反應在房市之上；如果要談警訊，最好的方式就是看有沒有營建業者積極處份好的土地。」
話說此刻市場對長線房市仍有期待，在於好地段土地愈來愈少，即便這一波房地產市場急凍，卻不見好土地釋出，要不就是面積太小，構不成好條件，意味著未來好案子也會變少。反觀之，如果有一天，突然發現市場冒出一堆好條件土地「積極」釋出，那就真的要對房地產後市或營建業者體質緊張了。
曾俊盛說，目前房市市況不佳是事實，以海悅代銷個案為例，因為錢已經花了，樣品屋也蓋了，因應策略只好拉長銷售期間，差別就是以前從蓋樣品屋、銷售至結案，約四至五個月，現在樣品屋可能擺上一年。至於營建業者，許多本想今年推出的案子，因為不想賤賣，所以也都拉長了推案時間。
據了解，前一波房地產景氣熱潮，營建業者賺得口袋飽滿，現在房價雖回檔，但是建商推案的土地多半是一、二年前取得，房價下滑，打個比方，只是毛利從四○％降到二○％，還是有現金收入，所以即便有人擔憂部分建商土地庫存多，利息負擔過重，但是看在與建商密切往來的曾俊盛眼中，現階段營建業者不至於出現大問題。
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