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所謂次級房貸（subprime mortgage）是指對信用品質較差的借款人承作的房貸，或以原有房屋貸款再融資的房屋貸款，因違約風險較高，借款利率也比較高。美國根據借款人信用品質好壞，將貸款區分為「主要（prime）」與「次級（subprime）」房貸，也可再進一步細分為一胎（ first lien）房貸、二胎（secondlien）房貸、高貸放成數（Loan-To-Value；LTV）房貸與房屋淨值（home equity loan）房貸。

次級房貸的發展

美國次級房貸在1990 年代中期曾經十分興盛，不過之後發生長期資本管理公司（LTCM）危機，加上美國聯準會（Fed）採取升息政策，許多承作次級房貸放款的業者面臨資金流動性問題，以及次級房貸利潤不夠高，迫使許多業者退出這個市場。

然自美國2000 年開始降息後，次級房貸在美國降息期間再度大幅成長，原因包括當時美國房價上升速度快、市場流動性充裕，投資人增加對收益率較高產品的需求，導致更多次級房貸需求。

次級房屋抵押貸款指的是銀行把錢借給信用有瑕疵或借貸歷史不足的人，供他們購屋。由於這些客戶信用記錄不好，貸款風險較大，所以次級房貸利率也高於優質房貸。

房價上漲使得借款人與放款人雙方忽略或降低對次級房貸風險特質的戒心。

次級房貸借款人碰到房貸支付問題時，只要取得轉貸的機會，以借新還舊的方式，解決財務困難，保持表面健全的房貸還款紀錄，以致次級房貸的內在風險之前未被揭露出來。

次級房貸風暴的產生

美國次級房貸大約在2005、2006 年達到高峰，由於資金氾濫，房貸業者放款衝過頭，就連沒有收入的消費者也能輕易借到錢，因此吹起龐大的泡沫。然而，借款人在前2 年享受到低利率，但接下來就要因應高利率，再加上國際油價走高，這些原本信用不佳的房貸族最後面臨付不出利息的窘境，房貸泡沫破裂，引爆全球金融危機。

房價上漲趨勢減緩，因此次級房貸的信用表現在2006 年開始迅速惡化，當承作次級房貸放款的業者體認錯估次級房貸潛藏風險時，次級房貸的放款規模實已達到借款人無力承擔的水準。

美國次級房貸違約升高的主要原因為利率大幅上揚，美國聯準會2004 年起至2006 年 6 月止共計升息17 次，使聯邦基準利率升至5.25%，借貸成本大幅升高，終止房市熱潮。06 年美國房地產市場明顯降溫，房屋價格持續下跌，加上美國聯準會不斷調高貸款利率，貸款人的還款壓力迅速增大，很多人無法按期償還借款，導致一些放貸機構損失嚴重甚至破產。

美國次級房貸風暴愈演愈烈，美、歐、日等主要國家央行連日來共挹注市場3000 多億美元資金，這是2001 年911 事件以來全球央行最大規模一次紓困行動。

全球資本市場緊密相連，美國次級房貸風暴受害者並非僅限於美國本土，這次受到次級房貸風暴影響最嚴重的包括歐美各投資銀行。在投資與次貸相關的金融商品，銀行業認列的損失已超過300 億美元，隨著美國房貸戶違約案例增加，金額還會大幅上揚。

次級房貸風暴對國內金融業的影響

金管會11/1 公布金控和銀行投資SIV（結構式投資工具）最新情況，國內金融機構投資海外的SIV 部位共計218 億元，其中有一半是永豐金所投資，金額高達113 億元，水豐金已對外公告提列損失準備23 億元。國內共13 家金融機構投資SIV，主要是大型金控，已提列40 億元損失準備。

至於在連結次貸方面，受影響銀行21 家，投資金額達新台幣563 億元，預估損失也提高至30 餘億元（包含約2 億元的已實現損失），兩者合計逾70 億元。

而透過銀行販售給投資大眾的部位，部分已經贖回，投資部位減為14 億元。

由於結構式投資工具的報酬高，風險也高，受到對沖基金的歡迎。結構式投資工具的流動性會出問題，部分原因是受到次級房貸影響，但它所投資的標的不見的是次級房貸。

後續國內金融機構是否進一步認列減損則須視美國對次級房貸處理狀況而定。