|
上週台股成功越過八五○○大關，漲勢一發不可收拾，在台塑（1301）集團等權值股的強力演出下，加權指數直取九千大關的機會越趨濃厚，由各類股指數來看，連最弱勢的金融股最近幾個交易日都有明顯彈升表現，久未表現的營建類股似乎已有轉強契機。 | |
| 過去幾年表現優異的營建類股，近幾個月維持低檔震盪格局，然近期在國揚)2505(、全坤興)2509(及力麒)5512(等個股的帶動下，已逐漸加溫。然在討論個股前，還是先對整體房地產產業近況作大略之了解。若將今年第一、第二季以及去年同期的成交案數作比較，熱度已有明顯下降趨勢，雖未有明顯下跌跡象，但也已可看出市場已出現高檔震盪的現象。 近幾年來房價成交金額以及漲幅最大的北台灣地區，目前佔全台灣建物移轉件數之比率超過六成，因此可將其視為台灣房地產市況之指標。然而根據報導，今年六月後，台北市可能出現四百億元的預售供給量，合計單季預售量將超過七百億元；台北縣之狀況也類似，如果新店小碧潭站共構大案如期推出，則整體第二季預售供給量也將突破六百億元。 不過近兩年內大安區預售推案單價由每坪五十二萬上漲到八十五萬元，漲幅六四％；內湖區也在三年內由廿四萬元漲到卅九萬元，漲幅也是六三％。北縣部份，板橋從零二年的十五．八萬元起漲，目前平均開價已達卅八萬元，漲幅超過一倍，同樣的情形也發生在新店。房價高漲後，消費者購買力相對也被削弱，買氣也難以加溫，加上供給量持續放大下，短期內北縣市的房價要馬上拉昇的機會不大。 不過，站在建商立場，在高鐵通車及豪宅個案熱銷等題材帶動下，隨著政治干擾逐步降低、三通時程越來越近、保值土地更難取得。而大陸「宏觀調控」打壓房地產，也刺激避險資金回流，加上與國際水準相較，台灣豪宅房價相對偏低，以上種種支撐豪宅市場的力道，都讓金字塔頂端的客戶更加有信心。在以上思維下，建商更積極搶地，造就土地標價屢創新高。 如皇翔)2545(以每坪三八八萬元標下台汽北站土地、國建)2501(以每坪四五五萬元標下忠孝東路與杭州北路交口之土地，力麒以高於底價六成多，每坪二九一萬元之價格標下牯嶺街土地，點燃中正區土地熱度。也因此目前中正區之新屋平均開價以正式超越信義、松山等區，成為全市第二，僅次於大安區。以上現象表面上是十二年國教之政策利多發酵，然也正代表建商積極搶進都會區精華地段的態度依舊堅定，也支撐豪宅價格居高不下，代表目前房市也無立即反轉之疑慮。 都會精華區仍是投資重點 另一個利多則是台北縣將有機會成會「直轄縣」。此重大政策因牽涉到龐大的經費與預算，因縣市分配籌款的餅並未因此做大，因此北縣正式升格後，北高兩市搶食有限資源的戲碼將再度重演，在經費不足下，地方發展的願景是否能有足夠「想像空間」，可能還需進一步評估。不過因北市房價居高不下，鄰近北市的三重、板橋、新店等區房價近幾年也都有不錯表現。在北縣升格的政策利多下，不排除會有另一波炒作行情。總和以上各段，短期內房地產市場反轉向下的機會不高，但都會區與郊區地段價值與實際房價的差距將會越拉越大，尋找都會區精華地段及相關推案建商，就是接下來投資的主軸所在。 近期股價相對強勢的全坤興，因今年下半年將有多筆都會區推案將陸續入帳，成為市場焦點。其中，位在三重「富貴四二五」的住宅個案，總銷一○億元，基地面積八四○坪，預計在七月正式推出。「富貴三二○案」預計九月公開銷售，總銷約一○億餘元。位在新莊公園一路的「新莊忠孝段案」，總銷金額約一○億元，基地面積九○六坪，預計九月公開銷售，將是今年在新莊推案重頭戲個案。位在三重「登峰晶華」，面積僅二○○餘坪，預計明年八月完工交屋，預估總銷金額在三億元。 全坤興展望良好 搶先出頭 在都市更新方面，目前台北市個案有「環河南路案」、「貴陽街案」、「基隆路案」、「南昌路案」等，台北縣個案有「南勢角案」等。「環河南路案」已與地主簽約達八○％，可望於年底前完成開發工作，其他各案預估將於一年至二年間陸續開發完成。 目前在建工程包括﹕「黃金四季」，預計今年一○月完工交屋，今年可望全數認列九億餘元﹔「富貴賞」則在明年三月完工交屋，總案量約一七億元。 今年全坤興推案量將達到卅二億元以上，估計今年營收可突破廿億元，由於毛利率多能維持在三到四成間，若扣除營業費用，今年稅前盈利可達五．五億元以上。另外，由於全坤興今年之期末股本在不考慮CB轉換下，只有十二．二八億元，換算起來每股稅前盈利將有機會挑戰四．五元。 除本業獲利之外，全坤興接下來可能處理台北市敦化南路敦峰之資產，目前由富邦銀行發行不動產信託在案。法人估計，若以目前市值打九折在扣除成本，估計將可產生六億元獲利，每股貢獻可達五元，若再加計未來計畫處分「民權東路辦公室二三五坪」、「康和大直坐月子中心三百坪」兩個物件，也將再產生每股三到四元之貢獻。換句話說，未來三年內，全坤興手上將有八元以上的業外收益可認列，EPS都可能再五元之上，對照目前不到四○元的股價，波段高點可能還沒到。 近日股價一度攻抵卅三．九五點，離八八年以來高點卅四．一五元僅剩一步之遙，股價於六月十五日正式突破今年一月份回檔以來的整理平台，站穩卅元大關，已轉成有效支撐，未來若逢回檔，仍可伺機布局。 另外，前文提及以每坪二九一萬元標下牯嶺街土地的力麒也值得留意。力麒目前推案有「京棧」，總銷廿五億元，五月推「蕭邦」、「麗麒」二案，總銷分別為廿五億元十三．五億元，單月推案就近四○億元；六月起則有總銷十二到十三億元的「太和」、卅三到卅四億元的和平西路案、及一．二億元的廈門案推出，加總以上，光今年上半年推案量達一一○億元以上，已提前達成全年目標。 由於以上推案大多在北市都會精華區中，應可維持不錯毛利率，法人評估，今年力麒營收將可達四七億元，相較於去年之廿四．八億元，成長率超越八成，預估今年稅前盈餘八．一六億元，年增率約達三成，以今年預估期末股本卅．八四億元計算，每股稅前盈利可達二．六五元。以目前約廿二元之股價看來，似乎僅在合理範圍，不過若考量在今年大舉推案後，明年營收可望上看六零億元下，EPS將有坐三望四的機會，由於具成長想像空間，投資人可以轉機股看待之。 | |
全站熱搜
留言列表
東森電商大補丸 (9)
