央行半年連續降息7 次,房貸戶是最大受惠者,目前本土老行庫已有喊出前6個月最低1.5% 的報價,假設貸款600萬元、20年期,每月償還本息也才2萬元出頭,購屋似乎又變得輕鬆起來了。

根據永慶房屋「第1季購屋趨勢調查」,6 成民眾認為下半年是購屋好時機,超過8成民眾會優先考慮優惠房貸。只是,民眾都想問:已跌至谷底的台灣利率,現階段是否為利率轉折點?在低利谷底期置產,又該建立哪些選擇房貸的正確觀念?

回答這些問題之前,投資人得先觀察掀起全球降息競賽的主導者:美國的利率走勢。

去年底, 美國聯準會(Fed)將利率下調到0.25%後就打住,台灣央行總裁彭准南也在今年3月暫停降息。因此,房貸戶可別再輕易妄想央行還會送房貸戶大紅包,反而要擔心未來是否有升息可能?永豐金控首席經濟分析師黃蔭基認為,全球慢慢出現景氣轉佳的好消息,降息帶來的資金潮,勢必引發通膨預期心理,他大膽斷言:「未來美國升息的速度會更快,而且每次將以2碼起跳!」

台灣的利率政策雖然一向落後美國半年,但降息與否,仍得視國內景氣而定,「可以確定的是,未來升息的機率將大過降息。」星展銀行台灣區負責人陳亮丞表示,全球景氣調整的速度愈來愈快,當市場的超低貸款利率出現之際,代表利率不再是投資人挑房貸的唯一標準,反而應該依照自身需求,選擇符合自己理財目標、又能同時解決收支平衡問題的房貸產品。以下是利率谷底期,挑房貸5個新思維,投資人可以多加參考。

挑房貸產品比挑利率更重要

2002年,指數型房貸上路,在銀行相互競爭及低利率環境多重因素影響,房貸戶早已練就「哪家利率便宜往就哪裡貸,反正綁約期過後,一定還有更低的利率」的「逐低利率而居」心態。

只是,當優質客戶的房貸利率可殺至史上最低的1%出頭、強調「最低」與「次低」只是0.2% 利差時,仔細敲敲計算機你會發現,貸款100萬元、每月利息最多只相差166元,相當於3個便當金額。

也就是說,當房貸利率幾乎躺平,尋找「最低」利率已不是挑選房貸重點時,房貸戶反而要重新思索:哪一種房貸能讓自己更快達成理財目標?如果景氣較佳,未來手中還有多少錢可以投資?萬一利率上升時,自己負擔得起嗎?如果沒有考慮清楚,就隨便挑選一家房貸產品,一旦經濟繼續惡化,薪水銳減、或是飯碗不保,不是忍痛放棄愛屋,就是咬牙硬撐變為「屋奴」。

計算3年房貸平均利率

市場上的房貸產品包括階梯式、固定型、利率遞減型、理財型、抵利型、房貸保險型等,但無論挑選哪一種房貸產品,都別只看前半年或前1年的最低利率就下手。

銀行在推出房貸商品時,不外乎由貸款年期、還款方式、利率、成數等組成,不管是一率到底、3 段式加碼,還是1年到2年固定利率等花招,加加減減以後,利率差距其實並不大,只要前幾年利率低,後面幾年就會加碼變高;倘若提供你還款彈性服務,那麼利率就占不到多大的便宜⋯⋯等,星展銀行房屋及私人貸款業務高級副總裁唐正峰表示,無論是哪一種房貸產品,「先算出前3年平均利率,再從中挑選最低的,就對了!」

考量薪水漲幅與升息速度

根據房仲業者表示,現階段房價已進入價格劇烈的修正期,雖然房貸不要超過月收入的1/3、自備款至少準備2 成以上是老生常談,但現階段消費者在購屋前,不僅得先衡量「目前」房貸占月收入比例外,還得評估「薪水上漲的幅度能否跟得上升息速度」。匯豐銀行房貸主管表示,貸款20年、利率1.69%、若房貸占月收入1/3,若3年後利率上升3%,每月付款等於將增加近1倍,如果薪水無法跟著利息升幅增加,購屋族就得思考是否須延後買屋,否則未來房貸壓力會愈加沈重。

集中對特定銀行的貢獻度

去年4月才從新加坡轉調來台的渣打銀行個人金融事業部總經理陳俊興表示,這波不景氣讓很多企業感受銀行收回銀根的速度太快,相較之下,與單一銀行往來的企業,反而更能度過難關。金融海嘯過後,銀行更希望經營優質客戶,他建議,房貸戶應該把家庭財務當成企業一樣經營,集中資源與1 ∼ 2家銀行往來,提高個人貢獻度,不僅有更多額外服務,利率也有優惠。

不用寬限期提早完成人生目標

對自住客來說,房貸是與銀行長期的承諾,既然現在是低率低檔期、未來升息機率較高,匯豐銀行房貸主管就不建議消費者使用寬限期。因為貸款 500萬元、利率2.5%計算,20年正常還款,償還的利息總額為135萬6952元;若寬限期5 年,利息總額升高到157 萬1721 元,等於要多支出21 萬4769元的利息負擔。

4 種房貸專案比一比

購屋是人生重要目標的選項,房貸更是家庭理財最大支出。渣打銀行消費金融業務執行副總鄧韻涵表示,繳房貸的過程通常會伴隨子女教育金、退休金、換屋等人生目標,以她個人為例,在選房貸時,除了考量未來工作時間還有多久外,還考慮是否兼顧投資理財,只要能搞定房貸,就有機會提早達成人生目標。

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