近期受到美國次級房貸風暴影響，不少投資人聽到REITs不動產證券化基金，心頭多半存有疑慮。事實上REITs同時具備成長與收益的特性，能提供投資人攻守俱佳的標的。當不動產市場多頭時，可以獲取資本利得，創造耀眼的績效；在不動產市場空頭之際，REITs本身高股息的特色更提供了防禦與抗跌特性，加上與其他投資工具相關性極低，正是投資人不可或缺的資產配置主角之一。
※短期雜音 無礙大中華不動產長多
受惠於美國聯準會降息與未來降息步伐可望延續，加上市場充沛資金的激勵，香港不動產類股走勢續創新高，以 UBS Hong Kong Developers Index 為例，十月份漲幅即高達一六％，大幅領先 UBS Asia︵Ex-Australia︶ Investors Index 同期間的負○．三％，表現相當優異 。此外，不少個股亦頻傳利多，如信和置業以高於預期的五．七億港幣，買下香港仔惠福道土地，該消息一舉提振了不動產市場買氣；隨後新鴻基地產亦於十月二十九日完成一．四億港幣的募資活動，成為該公司募資金額的歷史新高。
在美國可望進一步降息的預期下，香港不動產市場投資氣氛轉趨樂觀，我們認為若美國聯準會在年底前再度降息，將有助於該地房價上漲力道。惟值得注意的是，部份小型銀行已開始調高貸款利率，呈現與主要利率環境不同調的情況；HIBOR利率是否下調，進一步使貸款利率的跟進降低也是值得觀察的重點。
目前香港不動產開發商在房屋供給遠低於需求的激勵下，股價相對受惠程度較高；民眾富裕程度提升，家庭收入增加，支撐不動產需求，而通膨壓力開始升高也使市場預期香港房價將如同一九九○年代般，邁入另一波多頭循環。加上香港家用住宅與存款利率差異顯示房價於未來一五個月仍有進一步上漲空間，其中尤以豪宅最為看好。此外，香港辦公大樓未來出租收益率漲勢亦不容小覷，目前辦公大樓出租收益率與歷史循環高點仍有差距，顯示長線投資可望帶來可觀回報。
※新加坡不動產短線漲多
反觀中國不動產市場，相較於今年以來突出的表現，十月份的走勢相對落後。不少投資人憂慮中國可能祭出更積極的不動產市場降溫措施而退場觀望，但是不少在Ａ股掛牌的不動產類股表現則仍然搶眼，尤其於中國政府否認將限制不動產公司於Ａ股掛牌之後，更是演出亮麗。
展望二○○八年，新加坡不動產市場相對於今年的盛況，走勢可望維持穩健。目前辦公大樓供需緊俏，但市場認為二○○八年租金成長將趨緩，加上目前房客已開始抗拒租金的上揚，某些公司並轉而選擇其他租金成本較為低廉的區域。此外，觀察目前新加坡Ａ級辦公大樓平均每平方英呎約十四．九新幣的租金，雖較上季成長了十三．七％，惟相對二○○六年同期，成長幅度已高達九十六．一％，市場並普遍預估未來成長空間相對有限，因此我們將審慎評估對該地不動產市場的投資比重。
※基本面強勁 惟股價偏高 短期減碼日本不動產市場
日本不動產市場於九月中開始出現較明顯的反彈。若聚焦九月十八日至十月三日，UBS J-REIT Index已自低點反彈十六．八％之多，主要原因為在於一般民眾與專業投資機構皆認同目前日本不動產的投資價值。
近期市場回穩後，投資人方能冷靜檢視日本不動產市場堅實的基本面，並體認具強勁基礎個股反而更具吸引力，加上一直以來影響日本不動產市場至深的外國投資人資金，終於八至九月重新站回買方，以上皆顯示日本當地投資籌碼與市場信心的回溫。
我們相對看好的辦公大樓市場之基本面仍相當健全。調查機構 Mike Shoji 公佈的十月份東京五個主要都會區的空置率僅二．五五％，反映目前市場對辦公大樓的需求仍強。在此強勁的需求下房東平均要求租金年增率亦上升至十二．二％，而其中新辦公大樓的房東平均要求租金年增率更高達二十八％之多，顯示辦公大樓仍深具長線投資價值。
除了強勁的基本面之外，日本政府政策的改變也強化J-REITs的競爭力與股價想像空間。原因在於自九月份開始，先前未獲政府重視的未上市不動產基金，將須與目前J-REITs適用相同法令，亦即J-REITs將有更彈性的空間進行併購，因而能與過去相對較不受市場限制的未上市不動產基金並駕齊驅。
未來日本不動產市場料將有更多的併購活動蓬勃發展，從而提振J-REITs與相關不動產股價的表現。對日本不動產市場的基本面仍深具信心 ︵尤其是東京的辦公大樓市場︶，但基於目前部份持有高品質建案的公司市價偏高、與地主提高租金的步調仍緩慢的考量下，日本不動產市場短期投資機會相較亞洲鄰近其他市場 ︵如香港︶將屬有限。
在不動產基本面持續看好、充沛資金可望持續投入不動產市場的激勵下，當市場籌碼獲得沉澱之後，可望將重新吸引中長期投資人回到市場。︵本文作者為瑞銀投信投資部主管︶
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