兩岸三通，讓原本受到全球金融海嘯影響的國內房市出現一波價量俱揚的熱絡景象，日前政策進一步開放陸資來台，此一政策又對台灣房市會帶來什麼衝擊？本刊專訪太平洋資產管理公司總經理、有房市「研展天王」之稱張欣民，他認為有四大理由讓陸資對台灣房地產投資展現高度興趣。以下是訪談摘要
問：今年來台灣房地產市場的變動非常大，是哪些因素造成的？
答：大約是今年三月前後，國內房市確實是兩樣情，三月之前房市就猶如冷凍庫，市場氛圍是極度悲觀，業界更是惶惶不可終日，不知道這波景氣下修要多久才能再止跌反彈。不過，這麼悲觀的氛圍在三月初就改觀了。
提前卡位心理作祟
說實在的，在三月之前，幾乎沒有人看好今年的房市，但神奇的是，三月起國內房市突然間從冷凍庫解凍，很快又回復熱絡的景象，這當然跟國內外相關情勢的轉變有很大的關係。
首先就是急單效應，讓困擾整體電子業的無薪假終能逐步取消，也讓股市從此確立新一波漲勢。股市是經濟櫥窗，股價漲，市場信心也就跟著回復，加上陸客來台觀光的效應也逐漸顯現，但更重要的是第二季以來在股市在房市都看到的「三資匯流」效應，也就是央行低利政策逼出的本土定存資金；調降遺贈稅回流的海外資金；以及大陸台商在兩岸關係和緩後回台卡位的「台資」，此三資保守估計也超過兩兆元，所以這些資金只要沖到那裡，那裡就漲！
這三通效應展現在兩個面向。第一是「兩岸一日生活圈」成形，過去因為政策造成的空間阻隔，迫使很多台商選擇將資金及人員「搬」到對岸，如今此一阻隔完全解除，上海、廣州、廈門一夕之間都變成「高雄化」，當日可以來回，所以辦公室不用再一定要設在當地，台灣幹部也不用再長住對岸城市。
第二是因三通讓兩岸金流及人流完全解凍，兩岸金流及人流「雙行道」隨之成形，一改過去金流及人流單向往中國跑的情況，讓過去無法到台灣來的對岸資金及人員都有機會到台灣來，進一步強化台灣地域性的商機，特別是開放一百九十二項陸資來台，更是讓過去市場盼望陸客來台買樓的期待可以成真，也讓整體房市重新燃起一線希望，對未來充滿無限想像空間。
事實上，我們看到最近台商回台置產、國有地標售頻頻創新高紀錄，都跟陸資將來台有密切的關係，都脫不了「提前卡位」的心理作祟！
陸資來台四個理由
問：雖然政府已正式宣布開放陸資來台投資，同時也修正了大陸人士來台取得不動產的相關辦法，但是陸資真的會來台買房子嗎？您怎麼看呢？
答：民國九十一年政府就已經開放陸人來台購買不動產，但是卡在資金來源審核過嚴、在台居留時間限制以及審查流程過於繁複的三大關卡，所以實際成效不彰，更大的關鍵就是沒有開放陸資來台投資。
只要開放陸資來台投資，大陸人士絕對會來台買房子，理由主要有四個，其一是政治目的，這也就是很多人擔心的，對岸會以政治力將台灣整個買走，事實上，這在陸資來台辦法當中已特別規範，但實際上仍防不勝防。
第二是投資目的，台灣房地產跟大陸最大的差別，就在於後者只有土地使用權，在台灣則擁有永久所有權，在台灣買房子，具有長期增值的前景，對於有購買力的陸客具有很大的吸引力。第三是炫耀性的目的，就像很多大陸人士在香港置產炫耀一樣，這兩類需求應該是在一段時間交流後才會產生。
最後就屬自用需求的目的，過去因為沒正式開放，所以即使已取得購買不動產的法源，大陸人士來台購屋仍缺乏自用需求的實質誘因，而這應該才是大陸人士來台購屋的最主要力量，這當中還包括了台灣的氣候溫和，可以吸引避寒、休閒、度假的使用需求。
由於對岸企業來台設立據點、分公司，就像台商當年到大陸投資一樣，一定會派總部或母公司的幹部過來，這也就跟著產生住房的需求，因此中高檔的住宅需求也將隨之增加，這股陸資來台產生的住宅「外部需求」，也必然會讓一些陸資企業落腳的三通概念區之中高檔住宅（豪宅）及商務出租住宅（serviced apartments）都跟著受惠。
問：陸資若果真來台，就區域上來看是不是全台所有地方都將受惠？
答：這裡要特別強調，陸資來台投資或是陸資來台買屋，在產品別不會全部都受惠，在區域別上也不會是「通通有獎」，所以一般民眾不要期待終有一天會有陸人來買你家的房子，基本上，陸資來台是會有選擇性的，依通商、通航所衍生的實際效應與地緣性以及「企業築巢」情況，在台灣島內漸漸會形成一些「三通概念金磚區」，這些金磚區就我個人長期的觀察包括信義計畫區、敦北民生地區、敦南仁愛圓環地區、大直內科地區、天母陽明山地區；中部的七期、中科周邊；高雄的文化中心、高美館、愛河一帶，其他不在金磚區的房產仍然很難翻身。
房市衍生出新業種
像我們這次成立這家新公司，雖然在本質上它也是一家房仲公司，但卻不是一般的傳統房仲公司，我們不賣一般的住宅產品，因為那已是一個紅海市場，太競爭了，所以在產品面我們只選大台北捷運沿線有租金收益性的不動產耕耘，像是店面、商辦、商務套房等。因為這類捷運不動產是公認票房的保證，房價保值性強，不用擔心賺了租金賠了房價，買進後每月又有穩定租金收入，是打敗定存的最佳工具，也是保守型定存族最好的投資選項。
其次，都市更新近幾年來也是大台北都會區最熱門的投資話題，我們也會針對都更有興趣的客戶，去開發具有潛力的都更產品，以創造更高的不動產投資效益。
在日本，近幾年不動產市場雖然不景氣依舊，但卻有一種不動產商品賣得非常好，那就是「小口化」的不動產，也就是一種類似不動產證券化的商品，但這類商品卻可讓購買者實際持有不動產，而不只是一紙證券而已，既有租金收益，將來賣掉還可享有增值的空間，這將是我們新公司跟傳統仲介最不一樣的地方。
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