| 全球房地產後市樂觀 分散風險 雞蛋可放在三種籃子 | |
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二○○七年以來，市場風波不斷，原物料價格紛紛下挫，而委內瑞拉與泰國股市因政經事件大跌，更突顯出新興國家股市的風險。其實這些現象每年幾乎都會出現，要規避單一區域、國家或產業的風險，就在於適當分散投資組合。 | |
| 二○○七年以來，市場風波不斷，股市波動加劇，原油價格先是下跌至十八個月低點，另外，受到預期全球需求將減緩的影響，其他原物料價格亦紛紛下挫，導致原先受惠於原物料價格上揚所帶動的一些新興區域，如去年表現良好的俄羅斯、拉丁美洲等馬失前蹄，跌勢領先。 而位於南美洲的委內瑞拉總統查維茲先前宣布將尋求國會授權，將電信與公用事業等收歸國有後，委國股市創有史以來最大跌幅。東南亞的泰國自去年九月以來，連續發生軍事政變、外匯管制、曼谷連環爆炸案等一連串負面事件，這些的單一新興國家政治風險，近期尤被暴露出來。 其實這些現象過去每年幾乎都會出現，差別就是國家、產業的不同，而要規避單一區域、國家或產業的風險，就在於適當分散投資組合。 趨吉避凶的方法之一，就是在佈局股債市之外，將REITs放入整體投資組合中，研究顯示其與股債市相關性低，有助於分散風險，常保盈泰。 增加配置 投資組合更有效率 根據過去歷史經驗，REITs與股票、債券表現相關性低)請參考表一(，如以二○○○年至二○○六年此期間作比較，股票與REITs相關係數為○．四○九，而REITs與債券則僅為○．二七八，顯示如果在資產組合配置中，加入部分REITs，可以使風險分散效果更加顯著。 更進一步來說，投資者皆希望在一定得報酬下，可以將風險降的越低越好，或者將風險控制在一定程度之下，而報酬提升至越高越好，從過去一九七二年至二○○五年的長期資料分析，投資REITs即可明顯提升投資組合的效率。 根據研究)請參考圖一(將資金平均投入股票與債券時)股票五十％，公債四十％，國庫券十％(，報酬為十．九％，但風險亦有十．六％，報酬風險比 )報酬除以風險的比率(為一．○三。而此時，如果在股債之外，另外多增加REITs部位，即使投資比重僅佔整體投資組合中的一成，卻能使報酬率上升至十一．二％，風險降低至十．三％，使得報酬風險比上揚至一．○九。 將REITs比重增至整體投資組合的兩成的話，則可使報酬率上升至十一．六％，風險再度降低至十．一％，使得報酬風險比達到一．一五，結果顯示，如果將REITs加入整體投資組合中，不僅可以分散風險，還可增加投資組合的效率。 利率仍低 支撐不動產穩健上揚 雖然美國住宅房市退燒，但去年美國REIT整體住用率仍維持高檔，保持在九十二％以上，對房地產業仍屬利多，且觀察REIT重要指標的整體營運所得亦持續穩定成長，其於二○○二年及二○○三年曾呈現負成長，但自二○○四年後逐步回升，去年則攀升約四％，加上美國大樓空屋率除了自有住宅外，其他市區辦公大樓、工業廠房及郊區商業大樓亦普遍呈現下滑，顯示租屋與商用不動產市場持續熱絡。另外，整體營建開工包括家庭住宅、辦公大樓、公寓及零售業，已跌至二○○二年以來的谷底，未來可望逐步攀升，且這代表未來房地產供給將減少，待未來需求上升，則有助於價格翻揚。 而相對於美國市場，歐洲REIT起步稍晚，英國及德國於今年推出第一檔不動產證券化商品，預估配息收益與資本利得的獲利空間可觀，將吸引市場資金流入。而觀察去年整體表現，歐洲許多一線城市租金漲勢凌厲，據CBRE Research數據顯示，英國倫敦租金即上揚二十三．五％，法國巴黎上揚十三．八％，相較之下德國漲勢落後，其主要城市法蘭克福的辦公室租賃價格無明顯上升，顯示未來仍有上揚空間。 亞太區不動產市場則是近幾年才有明顯的進展，目前主要發展集中於澳洲、日本、香港及新加坡等地。澳洲不動產發展歷史較久，其REIT配息率亦為全球之冠，高達六．四％左右，但由於澳洲基本利率為六．二五％，因此其資本利得空間可能不大。而其他亞太市場方面，去年表現最為突出的為新加坡，平均租金上揚五十％，為全球主要城市漲幅之冠，主要即是受到新加坡賭場題材效應顯現與景氣大幅擴張的影響，未來在亞洲經濟持續強勁成長的激勵下，各地區不動產市場表現亦不會令人失望。 | |
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