都市更新區雖然被劉威廷譽為不景氣下黃金屋最佳投資地點，但也不是鄰近捷運站就必定能「生財」，他提供成為黃金屋的10大必備條件與5大問題，選購可參考這名副其實的藏寶圖。
10大必備條件
條件一，視野良好，例如河岸景觀及公園第一牌舊宅，擁有都市中綠地景觀，成為黃金屋首要條件。
條件二，位於都市更新範圍內的舊宅，使用區第四種住宅區和第二種商業區30年老屋，改建後容積率天差地別。
條件三，整棟公寓在四層以下，戶數越少越好，即每人分得坪數越高。
條件四，容積率未用完、土地持分越高越好。
條件五，鄰近捷運占500公尺內舊宅，交通便利者佳。
條件六，鄰馬路數量越多越好，房屋相鄰馬路的面積是越長越好。
條件七，完整的建築基地500坪以上，建築面積越大越好。
條件八，有成長潛力、重大建設周遭及老舊公寓。
條件九，低價買入都更範圍內的瑕疵屋，例如凶宅或海砂屋，尤其以海砂屋為優先改建。
條件十，選擇區域在新大樓、舊公寓價差較大的標的。
5大避免問題
問題一，租金高昂的熱鬧商業區，街廓內一樓店面超過5家以上者。
問題二，巷弄內5樓以上老屋。「路與街」相對「巷與弄」的房屋來說比較值錢。
問題三，標的屋附近有拉皮、整修完成或新建大樓，使得改建面積太小的舊屋。
問題四，頂樓、一樓均有大面積違建者，因為違建還要付拆遷費。
問題五，廟宇、墳墓、宗祠堂、電塔邊及有嫌惡設施處，無法納入改建範圍標的者。
「沒有絕對低點，只有相對低點」面對許多聲浪看低台灣下半年房產態勢，台灣房屋藍海集團雙和區總經理劉威廷說，在不景氣的時候就是尋找「黃金屋」的最佳時刻，而都市更新區將是最有潛力的增值地點。
未來4年 總投資額逾2700億
上個月底，行政院因應景氣小組同意內政部所提，未來4年將推動投資都市更新案其中以政府機關為主的50處，總投資額為1249億元，以民間為主的都市更新案100處，以台北縣市核定的都市更新計畫所列財務計畫為基礎計算，平均每案投資額 (不含土地成本)約15億元，合計投資金額約1500億元，總計超過2700億元的投資。
不但政府重視都更案，房價相對落後北市許多的台北縣房市，吸引建商搶進開發都市更新商機。根據台北縣政府統計，目前受理中的都市更新案就有106件，其中，近3年申請案件每年就激增6倍。
為什麼在一片房市景氣預期低迷的情況下，都市更新案房地產的開發卻十分熱絡？劉威廷舉例，曾有媒體報導房產投資達人張淳淳，在北市復興南路、科技大樓捷運站發現一群屋齡超過30年的老舊公寓，她拿出自備款100多萬元，以總價1100萬買下一戶地坪約10坪的4樓公寓，後來以1300萬元賣給有興趣都更的建商，8個月間就直接獲利200萬元。
都市更新案吸引人的地方，劉威廷說，並不只是老屋換新屋，對政府而言，可改善都市景觀、增進都市土地坪效，也可減輕徵收土地財政壓力，甚至擴大內需創造就業機會，因此大力推廣；而對地主而言，可掌握開發主導權。
投資增值「進可攻、退可守」
但最重要的，對投資或自住的民眾而言，可以轉取房價增值的差額，在房屋稅、地價稅、土地增值稅等有獎勵，可利用收租金獲取房屋淨值，透過都更條例容積獎勵及權利變換來增值等。他表示，都市更新可作為「進可攻、退可守」的投資，達到「用錢為你工作」的目的。
劉威廷再舉出台北縣市都更黃金屋案例，例如位於內湖星雲街的「榮耀世紀」，因為離即將開通的德安捷運站只有5分鐘，又是AIT預定地，原本都更前房價一坪15至18萬元，都更後飆漲至50至55萬元，價差超過3.5倍。又或是南京東路上的「園項世紀館」，也從23至28萬元漲到80至85萬元，都是都更下的魅力。
中永和地區因為鄰近台北市，公園林立、學校薈萃、生活機能佳，一直是民眾的搶進地點，鄰近捷運之處的更新地區更是炙手可熱，成為熱錢進駐投資、自住的「黃金標的」。
劉威廷表示，雙和區房市大致可分四號公園、南勢角捷運站、景安捷運站、仁愛特區、河堤景觀及雙和醫院，而目前中和線沿線都市更新鑽石地段，以南勢角捷運站、仁愛特區及雙和醫院為重點。
他解釋，南勢角因為有捷運站加持，加上中和市公所積極打造興南夜市成為觀光夜市，生活機能提升，是最具潛力地區。而另一個明星區塊就是仁愛特區，劉威廷指出，因為永和市政府預定喬遷至此，在此區的後續行情看好，目前的都更建案平均單價介於每坪28萬至34萬元之間，和北市動輒每坪50 至60萬的開價，增值空間將很可觀。
捷運站、醫院加持 後市看漲
至於雙和醫院的新興商圈更是後市看漲，他表示這個北縣目前最大的署立醫院是我國第一家採BOT方式經營，由台北醫學大學投資，設有急性病床800床、慢性病床300床及精神病床100床，是一個重點放在急重症醫療與社區健康服務的綜合性醫院。
劉威廷說，因為醫院的設立創造就業機會，預計帶來2萬以上人口，而外來人口進駐醫院周遭預計將帶給房地產3成漲幅，當地店面會明顯轉型為醫療及飲食為主的型態，租金也有2成以上漲幅的預估。
劉威廷說，目前永和首件都市更新案─漢皇集團「喬治五世」，總樓高90公尺，是永和市中心最高的大樓，預計完工後將成為永和新地標，這95至184坪的豪宅大樓，鎖定金字塔頂端的民眾，代銷中心表示，目前已售出7至8成，以雙和的醫生族群為主，顯見都更後房價的驚人銷售潛力。
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都市更新歷時久，但增值性高還可幫助節稅，比起合建受到許多民眾青睞，但劉威廷提醒民眾，都市更新有其注意事項。
首先，都市更新雖是三分之二住戶同意即可強制執行，但目前仍未有執行案例，劉威廷說，別受建商威脅就得屈服。
第二，建商協商時先從一樓及頂樓下手，因為這兩個樓層比較有談判籌碼，若一樓與頂樓合法加蓋，也可以爭取列入持分及權利變換價值。
第三，若與建商分法，劉威廷指出，其實有總金額、總坪數算法，可以找專業人士或不動產估價師協助提供意見。
第四，雖然容積轉移是建商花錢換來的，住戶也可以要求一定比例分配或出資購買。
第五，公設、陽台、停車位、車道等虛坪，是坪數換算最容易被灌水之處。
第六，有些建商會要求概要、計畫書一起簽，分配未達成共識前，先暫時別簽計劃同意書，最好在請教專業人士後，了解本案權利變換方式後再簽。
第七，送照圖應在合約書中明訂，送審前邀請所有住戶一起共同審議，無異議後才送審。
第八，對分最好是自由選擇，住戶不要同意由下層而往上層分，越高樓層才越有價值。
第九，老實說撐得越久有越多談判的籌碼，但是不要獅子大開口，破局就全盤皆輸了。
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住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，住戶房價增值、建商便宜取得土地、政府重建都市風貌，在3贏局面下，都市更新成為推動主因，像日本在2000年完成的一個大型社區更新東京代官山和以整建與維護為主的上海新天地都是國外成功的例子。
徐佳馨表示，都更單就老屋改建部份，許多老社區參與都市更新後，除了房地價格翻漲，因為容積獎勵，住戶在權利變更後的總樓地板面積也會變大，而土地重整、公共設施更完善。平均來說，在權利價值變換後，扣除施工規劃等各項成本，房地價格有2至3倍的增值空間。
她舉出冠德建設配合「台北市都市更新實施辦法」的美麗國賓為例，基地更新總面積為1595平方公尺。更新基地原為木磚造建物，屋齡大多超過50年，老舊破損且建蔽率高達95%，藉著包括認養公園與興建活動中心等約值市價近1億元的回饋社區項目，共獲2487平方公尺容積獎勵，占原可建樓地板面積39%，與回饋金額相較，容積獎勵所造就的實質收益更為驚人。
除了美麗國賓外，目前成功的都更案，包括華固建設在羅斯福路一段的中正史坦威，徐佳馨說，從每坪25至30萬以下的價格飆升到每坪45萬以上，而內湖金龍路的榮耀世紀，也從每坪26萬價格，飆漲到目前每坪40萬左右。
對建商來說，參與都更案的好處在於獲利空間較高，與一般買地的25%相比，都更的獲利可達35至40%。但較大的風險在於與所謂的「釘子戶」協調，溝通往往曠日費時，SOGO BR4 旁即為一例。
一般說來，由於租金收益豐厚且穩定，加上重新分配後不一定能夠產生足以等待改建的誘因，也因此不願意參與更新的多為擁有店面的住戶。
不過徐佳馨表示，都市更新影響較大的區域應為台北市，因為台北市所面對的問題在於「無地可建」，目前台北市30年以上符合更新門檻的公寓相當多，但各區經評估仍以目前房價較高、生活機能較為完整的區域為首選。
長期來說，徐佳馨表示，都市更新讓當地住戶享受房價增值外，加上建商的回饋，能夠擁有更好的生活品質。對建商來說，以較便宜的價格取得黃金地段土地，獲利空間相對增加。對地方政府來說，藉由都更能賦予都市嶄新風貌，並且能將某些閒置不用的國有土地做一處理，增加國庫收入，3贏局面成為推動主因。
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