| 除加強基礎建設外，更應有長期大方向規劃 郭敏能看高雄房地產 | |
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根據國泰建設的房價指數，高雄現在的房子約是每坪十萬四千元，很多透天房子每坪十萬以下就買得到，台北市要四十萬以上、而台北縣是十七．六八萬、桃竹地區十二．二萬、台中都會區是十二．七六萬，為什麼高雄的房地產和別的都會區比起來差這麼多？ 房地產的價格差距最主要還是產業和人口結構。高雄從民國七十幾年左右產業開始外移，新的產業也沒有帶動進來，我想這佔絕大部分的因素；而在人口結構方面，高雄的勞工人口佔三十五％，圓形社會似乎正在形成。高雄的房價現在高低差差距很大，現在新房一坪在十萬到十二萬之間的很多，但是豪宅的部分，去經營頂級客戶的，像之前是廿二萬，但是現在我們公司已經突破廿九萬，當然還是和台北有蠻大的差距。 為什麼會有這麼大的差距？台北的房價這麼高，第一是地價也相當高，然後容積也低；高雄的容積稍高，土地資源也比較多，所以高雄的房價比較難高到一個程度。但是如果能夠找到景觀非常好、適合蓋豪宅的地段，有公司的品牌，加上規劃上能夠跟國際接軌，也就是蓋出來的品質能夠媲美台北接軌國際的話，從北到南甚至國外人士都認同的產品的話，我認為坐三十望三十五不是夢。 高雄現在水準最好的房子我大概可以歸納成三個地點，第一是美術館第一排，這是無庸置疑的；第二就是文化中心附近，便利性很好；第三就是以前的豪宅聚落澄清湖附近。我想如果陳總統要到高雄買房子的話不出這三個地方。我在這幾年經營豪宅的經驗來看，因為美術館有相當好的地理條件，接近高鐵火車站，以及霖園、漢來、國賓飯店，都在十分鐘的車程，有這樣優越的地點，加上美術館的環境，這些條件加起來，可以媲美台北的信義區和大安森林公園，所以我認為還是美術館附近的條件最好。從民國九一年到目前這五年內，能夠每坪上二十萬的大概只有三家公司、四棟房子，而能夠突破廿五萬的大概只有皇苑的兩棟房子。 之前有朋友對高雄房地產有興趣，告訴我選擇最貴的房子買下去就對了。如果對高雄的房地產有興趣的話，理事長認為有哪些地方值得注意？ 郭敏能：目前建商間競爭非常激烈，美術館第一排雖然最好，但是第二排就還是在十萬到十二萬之間，主要是景觀的差異。而美術館第一排目前開發到現在，已經很難找到新的基地，可以說是賣掉一戶就少掉一戶，現在我看美術館第一排的房子已經剩下兩百戶，如果要選擇南北坐向則不到一百戶。我們的「皇苑國際館」共有廿五層，低樓層廿五萬以上，高樓層接近三十萬，現在十八、九樓都可以賣到廿八、九萬。 謝金河：台北的帝寶原先是八十多萬，現在喊到一百二十萬；現在台中市已經有卅八萬到四十萬的豪宅，所以我想如果高雄市有建築規劃好、重視將來長期發展計劃，應該有機會。 過去政府重北輕南相當嚴重，我在這提出幾個建設重點，若能夠做到的話，高雄的經濟會向上，房價也會跟台中甚至台北來接軌。第一點是我們基礎建設方面稍嫌薄弱，最近市政府有提出四大交通建設方案，包括港區裡的三條聯絡和聯外道路，還有一條是連接高雄南北向的孔道，包括高速公路和成功路，還有延伸台十七號線，這四條建設估計要投入九百億，如果真做到，我相信整體高雄的基礎建設會有很大強化。另外，我們的捷運只有東西向和南北向，還缺乏環狀線。 除了這些基礎交通建設外，還有要發展觀光產業。以及在選前行政院宣佈要投資三十億蓋國際貿易展示館，還有我們高雄也有對港區規劃一號到三十號碼頭，請國外設計師來規劃。我想如果能在港區內有接近兩百億投資，並建設地標性建築的話，就會帶動整體觀光產業。 另外實體產業也相當重要，我認為如果能夠將兩項產業，其一是面板，拉到我們南科和路科(路竹科學園區)，會相當有機會；另外一個是電訊產業包括研發。這兩個產業若能帶進路科和南科，給一些優惠措施譬如租稅的減免、融資的來源等支援，會帶動整體高雄的產業。路科只有三八六公頃，實在太小了，應該要繼續規劃一些土地進去擴充。 高雄的特殊條件方面，我們有海港、有空港，還有經貿園區五百多公頃，如果把這三個地區結合成「自由貿易經濟特區」，脫離中華民國主體，用這個地方和大陸三通，我想這就是最有潛力的發展。 這幾年高雄的產業和房地產變化很大，以往高雄的房子好像蓋越高賠得越快，譬如八五大樓已經蓋到跑路了，寶成建設蓋高樓也是經營不善，股票已經下市；漢神也一度發生經營危機。以前的建商很多都已不存在，但是這幾年有非常多建商崛起，包括皇苑、福茂等，究竟高雄的房地產產業有何變化？ 高雄的建商從一千家到民國九十年的一二○家，現在又回復到四七○家左右。這些建設公司目前分成三個領域在經營，比如皇苑是經營高價位產品、福茂建設等是經營中等價位。風險也都因為供需問題，以往高雄市的產品比較單一，民國八六到九三年的不景氣，這段時間內小坪數、低總價的產品蓋非常多，目前市場上比較消耗不掉的也是這類產品。所以供給太多會賣不掉，要控制供給。所以我們一直在提醒建商控制供給量，不要太擴充信用，目前高雄是整個台灣控制最好的都市，九三年供給量是一八三○八戶、九四年一三六二一戶、九五年一到十一月是九○七一戶，比去年同時期減少三一％，而金額只減少十一％。這表示產品已經蛻變，轉向大坪數、高單價的產品。 | |
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