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○八年總統大選之後，預期兩岸交流進一步開放，新台幣升值機會不低，資金回流帶動資產價值提升，台灣的商辦租金、售價，推估漲幅可達二○％以上。不少金控股因坐擁可觀土地資產，其中，又以國泰金、新光金、富邦金等金控三雄最受期待。 | |
| 預期一旦兩岸實現三通直航，將全面開放觀光、開放陸資來台投資房地產等，讓人流、物流與金流自由發展，可望比照香港經驗大幅成長。特別是港資，已準備數億元的資金，把目標瞄準台灣的高總價豪宅、店面及商辦產品。 目前外資來台購買方向，由過去單層商辦產品，更朝向整棟商辦大樓投資的傾向。據統計，在國內外壽險業與投資機購大舉搶進下，累計去年前三季，商辦大樓成交量高達二九五億元，較去年同期七七‧六五億元，成長約三‧八倍。 商辦大樓價格平穩，加上四至五％的租金收益率，高於週邊住宅及店面等產品，已成為最具投資價值的房地產之一。 若政策開放大陸銀行來台設分行、辦事處，Ａ級以上商辦大樓需求強勁，加上推出「不動產證券化」商品，土地資產變現的管道暢通，諸多因素，更讓擁有上百棟商辦大樓的國泰金、新光金，成為「商辦概念股」之首選標的。尤其在政策偏多下，金融股已成為總統大選前，法人重押的兩岸開放概念股。 國泰金資產雄厚勝台肥 最近新台幣大幅升值、通膨保值效應，資產題材強強滾。資產股龍頭的台肥，在外資買盤搶進下，持股比重提高至六成以上，股價因此衝上一二五．五元歷史新高；台肥全省總共擁有一七五公頃的土地，但是國泰金的資產，卻是台肥的十倍以上，國泰金去年股價最高來到九四．三元，目前股價卻不到八○元。國泰金旗下的國壽，不動產投資金額超過千億元，七成位於大台北精華地帶，前兩年國壽年租金收入超過七十億元，國泰金去年底進行不動產重新鑑價，不動產潛在淨值約可提升七百億元，可望提升國泰金隱含價值)EV(。 國泰金總資產達三．六八兆，是國內排行第一的最大企業。光是全省的商辦大樓就有二百多棟只租不賣，開放後預料商辦租金將大漲，最大受惠者就是國泰金，且帳上閒置的土地、山坡地更是不計其數，國泰集團的策略是每年預算一千多億元，見地段佳有前景就買！在資產價值的提升下，成為外資鎖定標的。 現階段，評估台灣的土地資產開發案，以不動產證券化計算最為精確。國壽因發行國泰一號REITs，大幅實現不動產投資獲利八四億元，並將其不動產投資報酬率由固定收益五．五％，拉高至十二％；接下來又發行國泰二號REITs，挹注國泰金四一億元資本利得。可見，正港的台灣地產王，國泰金當仁不讓。 開放銀行赴中國設分行，提供了金控業者無限的想像空間，以台灣的銀行及壽險業者的競爭能力，要大賺中國的外匯，金控壽險業者排在第一位。國泰金登陸起步早，二○○五年成立的上海國壽，目前已獲得中國包括：上海、江蘇、浙江、福建、北京等地分公司，再加上山東分公司，在中國佈局已幾乎囊括沿海地區，並已開始獲利，若兩岸政策能夠開放，國泰金將優先受惠。 國泰金近年併購了台中第七商銀及中聯信託，現階段將以消化調整為主，未來增強銀行據點，以滿足國壽保戶需求，符合保險、銀行雙引擎的策略。至去年十一月為止，國泰世華銀行逾放比一．三％、呆帳覆蓋率九三％，資產品質相對其他消費性金融為主銀行穩健。建議操作價位區間，預估在七○至一二○元。 新光金、富邦金企圖強 新光金旗下新壽，為國內第二大壽險公司。除擁有不動產總值約八六九億元，佔整體投資金額比重比國壽還高，目前在全省擁有近二百棟商辦大樓，且有五成集中在台北市，一年光是租金就有三○億元左右。新壽更是信義計畫區最大的地主，持有該區域土地約達一．一萬坪，佔信義計劃區總土地面積的六％左右，目前該區域辦公大樓行情是全台北市最好的地段，租金調漲的潛力可期。 新光金近年投資國內不動產動作頗積極，對於房地產後市，吳東進表示：以上海、香港、紐約等特殊地區目前房價來看，台北市房價每坪漲到三百萬元水準，是有可能的事。不過，新光金公告議價出售位於台北市內湖區舊宗路一段的原誠泰銀行臨時總部，可望在今年第一季，以十多億元價格出脫；加計先前以七三億元出售的民生金融大樓，挹注金控獲利應可近三○億元。 新光金以台証金融大樓、新光國際商業大樓、新光傑仕堡、新光三越台南店為標的，發行新光一號REITs，加上已發行兩檔REITs，合計不動產證券化入帳四四．九五億元。此外，新壽推出的「新光瑞安傑仕堡」豪宅熱銷，去化金額可達廿億元，年報酬率約六％，比REITs報酬率高，緊接著又續推信義聯勤的豪宅案子，未來旗下不動產除了發行REITs外，也不排除會採推案方式處理。 子公司新壽獲准北京設立合資公司，與海航合資成立的保險公司總部將設在北京，未來新壽正式登陸後，可望提升其長期營運競爭力。新光金今年將進行董監改選，家族持股穩定，集團心態偏多，建議操作區間，預估在二○至六○元。 | |
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