關之琳 決戰 陳水扁 誰會贏？
整體經濟環境沒變 房市持續看好
國內台灣政治依舊紛亂，不過，已經火熱了2年的房市，並沒有轉壞的跡象，個案銷售率、房屋銷售單價依舊續創新高。
總統陳水扁在3月4日提出「四要一沒有」，即「台灣要獨立、台灣要正名、台灣要新憲、台灣要發展；台灣沒有左右路線、只有統獨問題」。他同時強調，以台灣名義加入聯合國，是最好的名字。這樣的訊息，讓5日的台股出現重挫，營建股在這樣不安定的氣氛下也跟著下跌。不過，「我們過去一週賣出去的幾十戶房子，這個禮拜客戶都會繼續簽約，沒有因為總統談話出現退戶。」由港星關之琳代言，位於淡水「環遊郡」的現場銷售人員這麼表示。
◆「四要一沒有」對房市有影響？
根據統計，北台灣329房地產銷售檔期中，總推案金額達1600億元，比去年同期的730.7億元高出1倍之多，總銷售金額超過10億元以上的大型個案就超過40件，台北市推案量約480億元，年成長26倍，台北現有908.4億元，年增3倍之多，基隆、桃園、新竹等地區，則並沒有太突出的表現。
遠雄建設(5522)推案量有218億元、入主名軒(1442)的麗寶機構有132億元、冠德建設(2520)有60億元、力麒建設(5512)有38億元，其他還包括華固(2548)、日勝生(2547)等公司也有代表性個案推出。
從推案地區來看，台北市以文山區最熱門，台北縣則以板橋、樹林(含三峽)、林口及淡水最熱門，板橋的「橋峰」以及淡水的「環遊郡」則是兩個區域指標型個案。房地產業者表示，這些個案都如期登場，3~6月的房地產市場將相當熱鬧，對於陳總統拋出的「四要一沒有」，業者都表示「應該沒有影響」。
◆房市也出現M型趨勢
在台北縣的板橋，厚生(2107)與大陸工程(2526)合作推出的「橋峰」，房價也已經上看每坪50萬元。高房價的趨勢，已經「在房地產市場形成了M型產品時代。」從事房地產代銷已經超過20年資歷的傳璽廣告總經理莊育士這麼表示。
「現在建設公司買進的土地越來越貴，所以，房價還會持續上漲，只不過，這個漲勢會到哪裡，現在誰也看不出來。」新亞建設(2516)副總經理吳鼎榮這麼表示。「的確，我就是看不懂現在房價在漲些什麼！目前台北市房價飆上每坪100萬元以上，連我都不曉得該怎麼賣。」莊育士這麼說道，他指出，高單價、高總價的產品，畢竟是賣給收入金字塔頂端的一小撮人，這些客群其實有限。
在高單價、高總價的壓迫下，一些真正需要住屋的族群，被迫往三峽、林口這些地區遷徙，房地產業者表示，真正要找適合居住的產品，還是必須在交通路網上多加考慮，有捷運的淡水、土城等區域目前都還是可以考慮的區域。目前這兩個區域還維持在均價約23~25萬元之間，淡水地區總銷金額200億元的「環遊郡」將成為329檔期區域的指標型個案。
◆鄉林玩建案 也玩飯店
不過，儘管如此，現階段市場的焦點依舊是放在「豪宅」與「小宅」，以今年上半年來看，準備推出豪宅案的包括了鄉林建設在士林官邸的個案，以及厚生與大陸工程在板橋合建的「橋峰」案最值得注意。
鄉林建設從台中北上台北推案，從文山區的「鄉林原創」到士林的「鄉林層峰」，均傳佳績，而5月將推出的「士林官邸」，每坪初估至少120萬元，每戶至少3億元起跳，25戶也已有逾47組人有意購買。儘管陳水扁總統新提出「四要一沒有」與「台灣獨立」等新的訴求，但是，該公司董事長賴正鎰認為，兩岸逐漸開放的方向應該不會改變，全面三通的時程不遠，對於台灣整體經濟發展將更有利，台灣房地產無需悲觀解讀。
鄉林2006年營收年成長高達99.15％，法人估，每股稅前盈餘逾6元。2007年預計推出個案的總銷售金額達300億元，賴正鎰表示，「去年鄉林建設為歷年來最佳成績，今年獲利數字將更佳。」除了新推出個案之外，也決定投資10億元，在柬埔寨吳哥窟購入1萬坪土地興建涵碧樓觀光飯店，鄉林預估，未來陸續在東南亞開發10家飯店後，飯店事業每年將可貢獻鄉林15~20億元獲利，與營建開發成為鄉林兩大獲利來源。
◆大陸工程今年企圖心強
而厚生與大陸工程在板橋推出160億元的「橋峰」，目前市場傳出銷售成績已經逾4成，高樓層成交金額更站上每坪50萬元以上，讓營建業都大表驚訝。大陸工程副總經理洪義乾指出，原本公司每年推案平均都在20~40億元之間，2007年有了「橋峰」案40億元(合建分屋部分)的挹注，加上民權東路跟民生東路2件個案會在第2季推出，總計3個建案總銷金額達60~70億元之間，將創下公司營建推案的新高。
大陸工程2006年營收118.85億元，較2005年同期衰退1成左右，但因積極處分業外資產，2006年每股稅後盈餘初估達3.1~3.2元，創歷史新高紀錄，以該公司過去以配息為主，將成為法人眼中高股息概念股。
展望今年，大陸工程認為，2007年在印度工程將有較大幅度進帳，加上2006年推案的個案毛利率較佳，因此毛利率可望維持11％以上高檔，本業表現可望較2006年佳。
◆厚生靠「橋峰」及REITs翻身
至於受惠最大的厚生，4棟建物可分得其中3棟，法人預估若「橋峰」案全部出售完畢，對厚生獲利貢獻高達2個資本額。另外，厚生在南崁的物流中心，目前有3、4家金融機構有意要以其為標的來發行REITs，厚生可銷售建坪約為3萬坪，如果以每坪售價10萬元計算，銷售總額將達30億元，扣除建築及土地成本，獲利至少是10億元起跳。
◆2007年房地產依舊易漲難跌
這一波房地產自2003年開始復甦，可分為前期(2003~2005年)，及近期(2005~2006年)兩階段，前期2003~2005年：主要為三低環境，分別包括：
低利率：房貸利率為40年來最低。
低稅率：土增稅減半3年(2002年第1季到2005年第1季)。
低房價：房價處於近12年低檔區。
近期2005~2006年：三低環境只剩低利率較為明顯，新加入影響因素包括：
人民幣升值趨勢：人民幣升值趨勢帶動新台幣升值預期。
溫和通膨預期：溫和通膨預期支撐房地產保值概念。
兩岸關係解凍、大三通預期：將帶動台灣房地產持續熱絡。
這個情形與前兩次房地產景氣循環表現不同，在1979~1980時期，那個時候是因為石油危機，引起的通貨膨脹壓力沉重。
在1987~1989時期，日圓被迫大幅升值，引發國際資金大量流入亞洲國家，股市指數破萬點，帶動當時期房地產行情飆漲。現階段在持續看好亞幣升值趨勢以及對於全球通膨將溫和上揚的預期下，一般投資機構都認為房地產價格將呈「易漲難跌」格局。
從房價所得比來看，自2004年起，房價所得比即維持於6~7倍間，相較上波房地產榮景的9.5倍，房價所得比尚未到過熱地步；而在台北市2006年第3季房價所得比為8.0倍，上波房地產榮景為11倍，台北市將為未來觀察指標，若台北市達10倍以上，將是房地產過熱的警訊。
留言列表
東森電商大補丸 (9)
