十年風水輪流轉
價值回升，是台灣最大題材
1.立委大選之後，台灣的政治、經濟、貿易，都進入新的開始，應該還給台灣一個公道。
2.兩岸關係的和緩，以及政策開放，將引領台灣資產價值大回升。
這幾年經常在媒體上，看到或聽到，有所謂的香港「看樓團」到台灣來考察房地產的投資市場，暫且不論這是建商的炒作，抑或是媒體的起鬨也罷！但有一點是真的，那就是香港人對房地產投資的敏銳度，可說是華人之冠，之所以會傳出香港的「看樓團」來台，這說明了一件事，不僅台股的價格相對偏低，連房地產的價格也是如此，似已到了應該還給台灣一個公道的時候。
過去這幾年，全球股市、房市奔騰，台灣彷彿有一隻看不見的大手，緊緊壓著台灣，令股市及房市的價格，遠遠落後於國際行情，而這一隻大手，就是政局的紊亂，以及兩岸政策的緊縮、不穩定。
但經過這一次立委大選之後，國民黨獲得壓倒性的勝利，正意味著台灣過去十年政治動亂的局面，即將進入尾聲，兩岸的政策也可望鬆綁。接下來，台灣的政治、經濟、貿易等各方面，都將面臨新的開始，這是一個新的開始，壓在台灣的那隻大手也將放開，台灣的股市以及房市，應該要恢復應有的價值。
若就房地產市場而言，舉凡全球房地產景氣繁榮的國家，尤其是近十年，最大的特色就是，有外資的買盤，推升價格走高。
外資是推升房地產主要力量
以近十年，房價漲幅最大的國家之一—英國為例，曾經有人統計過，價格超過五十萬英鎊以上的住宅，有五○％以上是外資買進，主要是來自：中東、俄羅斯以及美國的買家。
甚至《福比士》也曾經報導，全球最貴的豪宅就出現在英國倫敦的近郊，總價高達一．三億美元，約四十二億元新台幣。事實上，能夠出得起價錢，買下如此高貴的豪宅，通常是外資的手筆。
但如果以到海外置產的積極性以及喜好程度來看，香港人是十分積極。根據一份統計資料，就可以看出些許端倪，以美國為例，其海外資產的金額，約占GDP的二六．六％、英國則有九六．一％、日本則有三九．九％、新加坡為九○．七％、台灣則有三○．六％；相對的，南韓只有三．四％、馬來西亞為二．二％，但香港的比重卻可以高到一九四．九％，為全球最高。長期以來，在香港只要有一點錢，大都會去拿外國護照，或到海外置產，這是歷史因素，比較缺乏政治上的安全感，這一點與台灣十分雷同。
尤其在一九八九年六四天安門事件之後，大多數香港人心中充滿著恐慌，當時恆生指數一度跌到兩千多點，也拖累了房地產行情，市場一片低迷。當時台灣股市、房市卻來到最高峰，九○年台股更漲到一二六八二點，足足贏了香港恆生指數一萬點以上，而且當時香港的房地產價值，比台灣低得多。記得在九二年前後，財訊的創辦人邱永漢，曾帶領來自台灣的投資考察團，到香港去了解香港的房地產市場，套句現在的話，就是「看樓團」。
那時候因台灣爆發「榮星案」，而跑到香港的僑福建設老板黃週旋，剛好在港島興建高級住宅，叫作「陽明山莊」，印象中大約有十七、八棟高樓，規模不小。
香港房地產曾比台灣便宜
但當時，香港人信心不足，資金外逃，對九七年都有一些陰影，市況欠佳，因此推出之後賣得並不好。來自台灣的「看樓團」，也到了「陽明山莊」來參觀，經過換算之後，每坪的開價，大概只有廿多萬元新台幣。
九二年的台灣，在台北市的東區，新推出的建案，每坪早已超過四○萬，幾乎是買一棟台北市東區的新屋，到香港可以買下兩戶「陽明山莊」。回頭看那一段的過程，其實就是歷史轉折點，或交叉點，隨著中國準備在九七年接收香港，中資開始大手筆投資香港，首先，將中資的公司推到香港上市，第一檔上市的國企股就是青島啤酒，藉由到香港上市，注資在香港股市，同時間，也在香港大筆投資房地產，那個時候中國銀行在香港最精華的地段，中環，興建中銀大廈，與隔壁的匯豐銀行大樓相抗衡，企圖營造所謂「九七回歸」的榮景。
中資強力挹注香港之下，不僅港股從兩千多點起漲而上，到九七年香港回歸時，已漲到一萬六千點，到二○○○年更漲到一萬八千多點。另一個受人矚目的是，香港房地產也配合股市大漲，先前提到的「陽明山莊」，在九七年高峰時期，更一度漲到每坪一八○萬，到兩百萬元新台幣，漲了近十倍，甚至是台北東區房價的二～三倍。
當然九七年之後，香港房地產也進入大修正，到了二○○三年SARS之時，香港房市又陷入一片低迷，平均價格，較九七年高峰，幾乎跌了七成，情況十分慘烈！就在最谷底的時候，中國與香港在二○○三年七月，簽訂CEPA，再加上開放大陸觀光客，到香港自由行，再次令香港股市、房市自谷底回升。如果以平均價格來看，從二○○三年迄今，香港的樓價平均上漲一倍，而所謂的豪宅，更上漲超過兩倍以上。甚至可以這樣來說，二○○三年之後，香港房地產的大行情，就是以豪宅為代表，與世界潮流一致！
豪宅漲幅最大
與現在來作比較，依據香港房仲業者統計資料，香港豪宅平均呎價)香港計算房屋面積的單位(，在二○○三年時，約六千元港幣，經過換算之後，每坪為九○萬元新台幣；相較於，地理位置較偏遠的住宅，如香港新界、元朗西北方向，算是香港房價較便宜的地區之一的天水圍，每呎的平均價格為一千三百元港幣，約新台幣每坪十九．六萬元左右，單價是豪宅的兩成。
到現在，天水圍的每呎平均價格，拉升至二二○○元港幣，上漲七成左右，但豪宅部份，漲幅更為驚人，平均已漲至每呎兩萬元港幣，約每坪新台幣超過三百萬元，較二○○三年每呎六千元港幣，上漲二．三三倍。由此可見，豪宅的漲幅遠遠超過一般的住宅，這種情況，與全球潮流，甚至台灣的情況十分雷同，豪宅及商辦大樓，在未來最值得期待。
如果比較兩岸三地的豪宅價格，或者商用不動產的售價及租金，未來可能是台灣最具上漲空間。足以吸引資金的介入。
在香港相當著名的影星周星馳，在香港地產的投資上，一直有不錯的成績。從一九九○年開始，便投資香港的房地產，根據估計，周星馳在房地產的投資獲利，至少賺了一．八億元港幣。
不過最引起市場注意的是，周星馳在二○○四年，大手筆砸下三．二億元港幣)約新台幣十三．二億元(，購入香港太平山頂著名的豪宅「天比高」，共約一二三六坪，而後再改建為四棟獨立別墅，每棟賣價約十六．六億元新台幣，如果以每單位來計算，每呎賣價超過六萬元港幣，約每坪近九百萬元新台幣，再創亞洲地區的最高房價。
香港豪宅再創歷史天價，最重要推升力，即是二○○三年以來開放大陸觀光客自由行，以及CEPA的簽訂，令到香港的旅客，由二○○三年的一五五三．六八萬人次，增至二○○六年的二五二五．一一萬人次，預估二○○七年到港旅遊的人數將再創新高。
澳門房價也大漲
至於澳門的情況與香港一樣，到澳門的旅客在二○○三年的一一八八．七九萬人次，大增至二○○六年的二一九九．八一萬人次；二○○七年因國際大型賭場開幕，旅遊的人數也將再創新猶。
大量的觀光客到訪之後，人潮帶來錢，澳門的地價甚至住宅的價格大幅上升，已經由每呎四五○○元港幣，上升至一萬元港幣以上，換算每坪也有一五一萬元以上，這只是平均價格，未來仍有再漲之空間。看到香港、澳門近年來的房價大漲，即使是中國大陸，它的豪宅價格也不遑多讓，雖然中國政府不斷壓抑房地產景氣，但在上海著名的豪宅—「陽臣一品」，每坪平方米的賣價，仍高掛在十萬元人民幣，換算每坪超過一四五萬元新台幣。
如果以台北市現在最貴的豪宅，每坪一二○萬元上下來看，未來的爆發力更可期待，尤其兩岸政策開放，大陸觀光客將擴大來台觀光，如果來台的觀光人次，可由去年的三七○萬人次，增至五百萬人次，或者是六百萬人次以上，台灣的內需景氣就會不一樣，假使再進一步開放陸資投資，再配合台資回流，台灣地產的價值就有大回升之條件。
另外，商業辦公大樓，也是重要的成長標的，現在香港最高的大樓，就是八八層樓的國金中心，在二○○三年，落成起用時，每呎月租金從四○元港幣起跳，相當新台幣每坪月租金約六千元，其後租金也一路上漲。
一家投資基金公司，以每呎月租金一七○元港幣，租用國金中心六十七樓，約六千呎)約一六六坪(的辦公樓面，換算每坪月租金，可以高達二萬五千七百元新台幣，這在台灣是難以想像的租金。
台灣的一○一大樓，不僅是全球最高大樓，也是台北市Ａ級辦公大樓的代表，迄今每坪的月租金只有三千多元新台幣，約只有香港的六分之，甚至更低，而且台灣辦公大樓的賣價，很少超過每坪五十萬元新台幣。如果以投資報酬率來評估，未來台北市辦公大樓的上漲空間，以現在的角度來看，有機會超過香港，從去年開始不少外資，開始大手筆買進台灣的商辦大樓，應是相當重要的訊號。
留言列表
東森電商大補丸 (9)
