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這個時代，敢衝、會包裝，再加上腦袋有東西，就會勝出，鄉林董事長賴正鎰頗有這種特質。這位評估﹁有錢人商機」很有一套的董事長，去年喊出台北市豪宅未來上看一坪三百萬元的論調，現在看來，不是大話！ | |
| 如果一隻老虎飛快地從我身邊跑過，即使我未能及時抓住他的身子，但只要讓我抓住尾巴上的一根毛，我一定把握機會翻上虎背，馳騁而去。」這是奉行「老虎學」的鄉林集團董事長賴正鎰最為人道的一句話。 問賴董，最近有老虎嗎？「有啊！」其實，都已經騎在虎背上了。○六年八月，「中軍北上」的鄉林建設以每坪一三六萬元高價買下士林官邸土地，打算興建高檔豪宅，當時業界議論紛紛，同業大老還唸了他一頓。 看看今天，士林官邸建案還沒正式推出，二○戶主人已經找好了，聽說每坪一八○萬元起跳，仍是有一五○人排隊等後補！現在，沒人再說賴正鎰頭殼壞去。 對賴正鎰而言，這不是僥倖，而是他精準的跳上虎背，抓住趨勢。去年，他率先喊出台北市豪宅上看一坪三百萬元，今年新光金董事長吳東進「加持」，民眾驚覺，「好像真的不是夢！」 於是，本刊專訪賴正鎰董事長，由他來告訴我們，「一坪三百萬元的未來！」，順便看看賴董的身邊，還有多少隻老虎即將飛身而過。 全球無限資金追求有限資產 )記者(問：說說您「北市豪宅一坪三百萬元」的理論基礎？ )賴正鎰(答︰「不動產是一個比價市場」，香港豪宅現在出現每坪六五○萬元，新加坡四五○萬，上海也有二、三百萬元，台灣的一五○萬元真是偏低了。 我常與外資聊天，在他們的眼中，台灣地理位置好、實力優、管理能力強，而且人才濟濟。據我所知，著眼於兩岸開放是必然趨勢，外資準備投資台灣的資金是以千億元為單位，這些資金有的是打算直接投資相關股票或房地產，也有外資希望能與我們做個案合作。簡單的說，這是一種「全球無限資金追求有限資產」的必然現象。 我認為，台灣現在只是盤整期，未來還會再上去，想想看，民國七○年代十信風暴，當時蔡辰洲倒掉一百億元，大家嚇死了，好像台灣要完蛋，但是用現在的經濟實力與外匯存底來看，感覺還好，這代表台灣現在的經濟規模不可同日而語。其實台灣這麼多年一直跟國際接軌，當兩岸開放，你我身邊圍繞一堆外國人時，就代表台灣全面國際化形成，台灣就會成功。所以，我說台北市豪宅將來上看一坪三百萬元。 問：那麼您心中有三百萬元到來的時間點嗎？ 答：二、三年內有可能看到。這一波台灣房地產榮景，我看二○一○年之前沒問題，這話我一、二年前就說過了，現在看來趨勢仍是不變，不過二○一○年之後我就不知道了，也許會盤整個二、三年再上去。 我把時間屆定在二○一○年，主要是台灣房地產還是會受到中國影響，中國是走計畫性經濟，「硬推」後還是會下來修正，奧運結束後我看壞北京，上海則會拖到世博會後才下來，當然，中國長期還是走在上升趨勢，只是中間會修正。 問：您這樣一路看好台灣房地產景氣到二○一○年，難道都沒有危機嗎？ 答：至少二、三年內，我看不到大的危機，如果要說，只有美國的次貸風暴，要觀察外國資金會不會因此抽回去。 大陸資金期待投入台灣房地產市場 問：大陸房地產專業人士來台參訪，您是穿針引線要角，從這些接觸過程，有沒有心得能與讀者分享？ 答：我的感覺就是，大陸人很想到台灣投資，第一，他們看到中國的高點，其次，他們看到台灣的未來，第三點，有一些不能在檯面曝光的資金也會想留在台灣。我估計大陸一年投入台灣房地產的資金可達二千億元。 進一步說，如果將來大陸投入台灣的資金百分之百，其中有三○％可能與投資香港的資金重疊，另有七○％的資金只會投入台灣，基本上就是那種不太能曝光的錢，這些資金不會到香港。所以我從兩岸接觸的過程中得到一個訊息，只要兩岸開放，將來大陸投入台灣的資金，應會超過投資香港。就我的看法，那七○%的資金，都會去買豪宅產品，因為那是一種身份的象徵，當然，商業不動產也會是他們的標的。 問：外資對台灣商業不動產興趣濃厚，您對商業不動產是否也有期許？ 答：商業不動產今年下半年開始會很熱絡，根據我三○年來四波景氣循環的經驗值，每一波房地產景氣多頭來時，在商辦租金未上漲前，都不算到高點。 現在台灣商辦租金不到三千元，應該要漲到四千至五千元的水準，這個時間點可能在二○一○年前後，這也再次呼應我認為這波房地產景氣多頭會持續到二○一○年之故。 問：前陣子您帶頭陳情鋼筋價格上漲過速，究竟這波鋼價大漲，對房地產衝擊有多大？ 答：現在鋼筋真的不好買，要一萬噸可能只給二、三千噸，鄉林建設因為具規模，還算好，鋼筋我已經訂到六月，訂了六千噸，而且都要給現金。 鋼筋價格大漲多多少少會帶來一點衝擊，對低價產品及規模小的廠商影響稍大些，但以現在市場景氣，問題不是很嚴重，我算過，一坪材料成本大概增加六千元到一萬元，在台北市，這個價格有機會反應到房價上。 盡早進行國際佈局 問：在您的景氣預測架構下，鄉林建設會採取何種策略？ 答：鄉林過去以台中為主戰市場，因應市場趨勢，未來幾年台北推案量會高於台中。今年我們計畫推案三百億元，台北、台中各半，到二○一○年，計畫改採台中推案三○億元、台北一百億元的模式。今年我們推案以豪宅為多，明年開始會偏重「需求型」，也就是金字塔中段「不管景氣好壞都要買房子」的族群。 重點是二○一○年後，當台灣房地產景氣狀況不明確時，我們要怎麼做？那個時候，我們會把五○％的資源放在國際投資計畫，比方說到中國大陸、越南、柬埔寨、東南亞國家等地投資商業不動產，另有五○％的推案則留在台灣。 我剛說了，二○一○年後台灣房地產景氣尚不明確，所以我認為應盡早做國際佈局、分散風險。 其實，鄉林三年前就已經把腳步踏出國外，我從前做過旅遊業，也經營涵碧樓，對於商業不動產前後段管理都有經驗，最近很多外資對我們有興趣，部分原因也是看到我們的國際佈局。 問：聽說鄉林打算增資，實情如何？ 答：這是外資提出的建議，他們希望能投資，可是又買不到足夠的股票，我們這些大股東也惜售，所以提議我們辦增資讓他們認購。不過因為鄉林不缺資金，我們也不希望股權過於稀釋，所以我只能說，這是外資的建議，但我們還沒討論。 營建股本以比回升 問：曾經您為營建股股價叫屈，現在開始有營建股股價進入百元俱樂部，您是否仍認為股價委屈？ 答：我換種方式回答你，香港地產公司本益比三○倍不是新聞，台灣未來幾年房地產景氣仍看好，你覺得現在十倍本益比算不算低？我知道很多投資人對營建業認知還是有些偏頗，我也一直抱著使命感，希望能扭轉整體形象。台灣營建業者真要成大器，應該要跳脫過去台灣營建業的格局，不是只要買地蓋房子就好，這樣風險太高，台灣營建業若要長遠發展，應該要走「固定收益」的路線。 問：回到鄉林，您對未來三年的業績看法？ 答：我不能談獲利預測，但是我可以告訴你，今年鄉林在台中推的極光計畫案，我當初買進的土地是一坪四○萬，現在行情價飆到一坪一八○萬元，總共三千五百坪，價差多少？我們估過，只要一坪賣二三萬元，就能淨賺四○億元，但現狀是至少能賣到二七、二八萬元。 | |
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