去年全球REITs平均報酬率高達三五％，在歷經一波大幅成長後，今年投資REITs是否仍然穩賺不賠？國內外的REITs商品有何差異？又需注意哪些風險？
二○○七年一開始，REITs型基金就延續去年的熱度，成為最「主流」的「另類」投資商品。
根據投信投顧公會統計，二○○七年一月份，REITs型基金就成為所有基金成長之冠，單月規模大增台幣三百四十八億元。
REITs當紅，與台灣近年房價大漲有關。以台北市為例，預售屋平均房價不斷攀升，去年更來到每坪台幣四十三萬五千元的十年高點。台北縣、台中市也不惶多讓，紛紛創下歷史新高。
「房價漲、薪水不漲」，財團、投資客搶進台灣房市，一般受薪階級卻往往一屋難求，難以跟上房地產成長腳步。進入門檻較低的REITs（Real Estate Investment Trusts，將房地產產權或股權分散，透過證券化方式供投資人參與），因此在近年愈來愈受到投資人青睞。
「REITs可以說是用最少成本，參與房市成長的管道之一，」瑞銀投信助理副總裁游正雍說，「買一張國內的REITs、或定期定額投資一檔國際REITs基金，萬元左右就可以佈局國內甚至全球房地產。」
REITs的另一項優勢，則是收益固定與波動性相對較低。根據全球REITs走勢的重要指數GPR REIT指標顯示，REITs相對於全球股債市主要指標而言，長期波動度低於股市，報酬率卻十分可觀。（表一）
去年全球REITs的高報酬率，更遠遠超乎專家預期。根據ING投顧統計，二○○六年全球REITs平均報酬率高達三五％，大幅超越MSCI世界指數二○．七％與JP Morgan全球政府公債指數五．九％的報酬率。
「我們預估今年的全球REITs，還會有八％到一二％的報酬率，」ING投資管理亞太區總監范凱儒（Carol Venes）信心滿滿地說。
不過，在歷經一波大幅成長後，現在投資REITs，是否仍然穩賺不賠？國內外的REITs商品有何差異，投資時適當比例為何，又需要注意哪些風險？
◆國內REITs：限制仍多，保守為宜
國內投資人由於對台灣房地產較為熟悉，因此在選擇REITs時，往往會先考慮國內的商品。
不過，國內REITs的限制仍多，例如投資標的不夠多元、以及法規尚未與國際接軌等，導致平均報酬率無法與國外相比。
投資人必須先清楚認知幾個重要觀念：
首先，許多人誤以為國內REITs能反映房市漲跌，「但事實上，目前各檔REITs，與房地產價格連動性很低。」負責國內REITs信評業務的中華信用評等公司分析師蕭黎明指出，由於REITs著眼於長期而穩定的租金收入，因此投資標的以商辦大樓或飯店、商場為主。但相對於私人住宅房價的飆升，商辦大樓由於內需下降等原因，租金卻未見上揚。
「以台北市來說，除了信義區之外，商用大樓租金漲幅不到五％，自然會影響到國內REITs的獲益率，」富邦投顧不動產研究員魏彰志說。
另外，國內REITs較缺乏地區和投資標的多元性。從目前國內市場上，七檔可公開交易的REITs基金組成來看，投資標的高度集中於北市某幾個地段的商辦大樓，而且多為發行機構自己所有。
「不能投資較有增值潛力的地區，卻要替國內財團既有的房地產解套，投資人難怪興趣缺缺，」一位外商私人銀行董事總經理不客氣地質疑，國內發行REITs的機構，是不是把真正能獲利的產權證券化，與投資人共享。或只是透過REITs將既有的固定成本轉為現金，拿去投資更具利潤的標的？
◆修法活絡市場
部份落後於國際的法規，也綁住了國內REITs的發展。立法院目前一讀通過「不動產證券化修正條例」，即透過兩大修正重點，希望更活絡市場。
其一是REITs可追加募集發行。這代表發行公司可以像企業辦理現金增資一樣，視需要讓更多股東參與，也能擁有更多籌碼，增加投資標的。
「這在國際上已很普遍，台灣卻仍待開放，」魏彰志表示，未來若法案三讀通過，國內管理良好的REITs規模將可望擴大，也等於把整個市場做大。
此外，國內REITs的投資範圍可望放寬。「開發型REITs」就是一例，未來包括新市鎮規劃、都市再造等開發案，都能夠讓投資人透過REITs參與，增加商品的多樣性與利潤，「當然相對來說，風險也上升了，」游正雍說。
不過在目前台北商辦建築整體而言仍供過於求，以及相關法規尚未三讀通過的情況下，對國內REITs不宜過度樂觀，投資比重更應保持在固定收益商品的兩成以下。
相對國內REITs略顯停滯，境外基金開放代理後，全球REITs大舉搶攻台灣市場，許多投資人著眼於去年的高獲利，也紛紛加碼進場。
國際REITs：
◆分散佈局，期待合理收益
「由於擁有較大的彈性，境外REITs更有迴避風險和增加收益的優勢，」寶來投信總經理劉宗聖表示，國際REITs基金可先粗分為兩種，一為直接投資區域房地產的REITs基金，另一種則是以各國或區域的REITs為投資標的，可以自由轉換的組合型基金（Fund of Funds）。目前台灣投資人可購買的境外REITs包含上述，則共有近三十檔之多。
《摩根富林明全球REITs報告》指出，在預期全球經濟穩健成長、及資金行情熱絡的環境下，由於國際資金持續湧入，REITs基金在今年仍是可以分散風險和追求獲利的理想標的。該報告並提出幾個值得注意的REITs市場，如加拿大、新加坡以及近年才剛起步的英國和歐元區市場等。
ING研究部也預測，今年除了日本REITs預估總報酬率為二％到五％較為遜色外，全球REITs平均報酬率為八％至一二％，再加上高達三％左右的全球REITs平均股利率，獲利依然可期。
不過，投資境外REITs至少要注意三大風險。首先是市場連漲多年，須留意投資的進場時機，是否已在高點。
其次，市場分析師大都表示，REITs基金的研究門檻較股票型基金更高，「因為變數太多，一般投資人不容易正確判斷出一個區域甚至國家的整體房地產走勢，」魏彰志說。
最後，則是所有境外基金所共同面對的匯率風險，和相對於國內而言，較高的手續費成本。「你可能會因為匯率而多賺一成，也可能所有獲利都因此被吃掉，」蕭黎明說。
長期觀察亞洲市場與世界房地產狀況的范凱儒，也提醒台灣投資人，別被去年REITs的高獲益率衝昏了頭，「妥善分配資產，不要過度集中，並期待REITs的穩定獲益，而非如去年偶然的超高報酬，才是最好的投資方式。」
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