「馬上」帶來房地產榮景,但政大地政系教授張金鶚24日指出,台北市房價漲太快,民眾所得只能支撐房價的七成二,目前台北市房價「百分之卅八是泡沫價格」。他建議民眾宜審慎購屋,銀行更應避免過度放款。
不過學者也說,合理房價計算公式算出的只是理想中的價格,在自由市場機制下,有人要出更高價也沒辦法阻擋。
一群房地產學者24日晚開會討論決定,將發起連署,建議新政府正視房價炒作問題,還計畫串聯不同的產業界參與集體連署行動。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也擔心,台北市房價炒過頭,最怕豪宅帶動一般住宅價格大漲,呼籲政府要快點推動都市更新,並打通基隆、台北縣市及桃園的交通網路。
張金鶚24日上午與中山大學財物管理系副教授陳明吉、政大地政所碩士生鄧筱蓉發表「台北市房價泡沫知多少?」研究報告,從租金與所得角度探討台北市房價泡沫化程度,結果發現,從民眾所得的購屋能力來看,房價有三成八是泡沫;從租金角度來看購屋的投資行為,房價也有兩成七是泡沫。
24日是大陸企業團來台考察的最後一天行程,他們抵達高雄縣佛光山參訪,星雲大師親自迎接,團員用相機拍下大師身影。星雲表示,投資送錢來是好事,應該用平常心看待,不要說得那麼難聽,「他沒有做,就給他安一個罪名,這樣十分不妥。」
不過,張金鶚最近不斷公開發表慎防房市泡沫化的言論,讓他日前收到恐嚇信,信中要他不要「擋人財路」。張金鶚強調,他不是唱衰房市,但因為此次的泡沫化過程與上一波崩跌前有相同現象,如果不出面提醒,房地產資訊不透明,到時候爬越高、跌越重,一般社會大眾將受到衝擊。
24日政大經濟系教授林祖嘉、成大都市計劃系主任陳彥仲、玄奘大學財金系副教授花敬群都到場發表看法。林祖嘉說,雖然目前看起來泡沫還沒上一次嚴重(上次泡沫比率最高占四成七),此次雖然不至於馬上崩盤,但他不希望房市停滯十五年的歷史重演。
張金鶚表示,房價是由基值(合理價)和泡沫所組成,民眾所得是影響房價重要因素,從大選後,市場上在兩岸三通及經濟發展等利多期待下,預售房價向上衝高,但實質所得卻無法負擔。
張金鶚說,台灣曾有兩次較大的泡沫化現象,一次是在民國七十六年至八十年間,一次就是從九十四年至今,他擔心房市泡沫再現,尤其擔心高房價引發一連串嚴重的社會問題,新政府應提早思考。
莊孟翰:板橋新店 可降一、兩成
淡江大學產業經濟系教授莊孟翰24日認為,以所得和租金分析,台北市房價的確炒過頭。除台北市大安、信義等指標地區易漲難跌外,其餘如北縣板橋、新店等地區房價,起碼會調一至兩成價格回來,但要大幅下跌的可能性不高。
莊孟翰表示,台中市房價不會大漲,因為台中市長胡志強釋出600萬坪土地。他建議,台北市可以加快都市更新腳步,藉此抑制房價。
台北市房價是否會有泡沫化的危機,莊孟翰表示,現在有「三資行情」,即外資、陸資以及台資,但以所得以及租金的數據分析,現在台北市房價的確炒過頭。他說,現在1坪100萬元以上的豪宅只有23個工地,充其量只能供應兩、三千戶,但包含空屋等領有使用執照的住宅,總存量高達765萬9,500戶,這些才是一般民眾住的房子。豪宅行情炒得太兇,連帶讓一般中古屋的房價翻漲,拉高四至五成。
他建議政府,加強完善台北縣市、基隆及桃園地區的交通網,例如淡海新市鎮若開發成功,至少可以住20萬人,如果把台北市周邊生活機能做好,即可解決台北市房價過高、年輕人買不起房子的問題。
新聞分析》學者一席話 當家的要省思
台灣房市究竟存不存在泡沫?學者與建商各執一詞,恐難有交集。
首先,學者所持數據主要是以台北市預售屋房價為採樣基礎,代表性不足,台北市是首善之區,各項居住條件明顯優於其他地區,市場賦予高房價的預期實屬必然,但也因為購屋需求大多集中在台北市,在供需原則下,房價下滑的風險並不高。
第二,立委選後台北市豪宅價格之所以一路飆升,主要是由台商鮭魚返鄉潮的資金所推升,但豪宅案件畢竟與中產階級有段距離,若將「均價」拆開來看,豪宅案件與中產階級首購或換屋案件的價格本來就存在著極大落差,後者會漲沒錯,但漲幅絕對沒有豪宅來得大,若以豪宅價格以偏蓋全整個台北市、甚至北台灣房價,其實失之偏頗。
第三,從政經面來看,包括整體利率仍低、民眾定存資金仍多(約是GDP的兩倍)、國際原物料價格持續上漲、建商購地成本攀高、新台幣長期看升、兩岸關係將往開放的方向走等,其實提供了房價實質支撐力道。
過去因為政治問題,台灣房價長期被壓抑,現在只是「回到正常水準」。至於民眾所得成長速度趕不上房價漲幅的爭論,只能說如果外界都拿年輕人買不買得起台北市房屋當標準,能反映真實?
可以確定的是,經過學者這麼一講,也讓新政府提早上火線想辦法解決問題,新政府或許無法干預自由經濟的運作,但利用公共建設的推動,讓原本就具居住條件的外圍地區享受到更便利的設施,逐步將人口往郊區地方疏散,對大台北地區人口均衡發展將是一大助益。
亞太會館標案 泡沫觀察指標
台灣房地產市場的泡沫會不會破滅?即將在5月30日以149億元起標的亞太會館,將成重要觀察指標。
亞太會館24日舉行公開競標說明會,替亞太會館招商的戴德梁行總經理顏炳立說,台灣豪宅與商辦不會泡沫化,信義計畫區房價也不會崩盤,台灣建商沒辦法付上百億元買亞太會館,但國際買家認為亞太會館的身價是被低估了。
顏炳立說,兩岸開放後,台灣不會有低價的好土地,豪宅房價與一般住宅價格一定是脫鉤的,亞太會館一定有機會在台灣房地產市場寫下歷史。
過去常被形容看空市場的顏炳立說,他以前也收過民眾寫來電子郵件說要去台灣省房仲公會檢舉他,但他相信「市場不會因為一個人的話就下來」,「一個學者的影響力還不足以撼動房市」。他舉張金鶚去年就預測市場會修正為例,現在市場也沒有下來,因為「市場自然會決定價格」。