民生物價漲不停，中央銀行將在本周四（9月20日）召開例行理監事會，會後是否宣布調高利率，將牽動所有購屋貸款人的荷包。由於目前各銀行均採取「指數型房貸利率」，不少銀行9月底將進行每季的例行調息，若央行20日進一步升息，此次房貸利率調升幅度將較先前7、8月調整0.2至0.25個百分點更高，如何減輕負擔，讓專家教您聰明的選擇。
永豐銀行個金事業群表示，物價漲、利率走高壓力增加。目前銀行的房貸均採「指數型房貸利率」，每季（三個月）機動調整。如，國泰世華、台北富邦銀行是在每年1月、4月、7月、10月調整，中信銀、土銀是2月、5月、8 月、11月，永豐銀行、台新銀行等是3月、6月、9月、12月調整，恰好在央行理監事會後調升。
只是面對升息趨勢，房貸族應如何因應？保誠人壽提醒民眾，應及早正視利率上揚所造成的貸款壓力，選擇長年期的固定型房貸，不但可以穩定家庭財務支出，還能彈性調整理財空間。舉例而言，保誠人壽目前的固定型房貸包括「前半年固定1.98%、7年平均3.17%」的幸福198專案，及「7年固定3.09%」的長期低利房貸，消費者可依個人財務需求彈性搭配。
多數壽險公司及銀行都採「前低、後高」多階式的指數型房貸，僅在第一階段提供前半年優惠利率，第2階段起，開始採用機動利率計息，通常從第7個月起到第24個月利率介在2.8至3.05%左右，至於第3階段利率水準大都超過3.15%以上，對於一般小家庭或固定受薪的上班族壓力很大。
「幸福198」方案，前半年固定1.98%，第7到24個月固定利率2.88%，第3年至第7年固定利率3.38%，平均利率計算，3年平均固定利率只要2.896%、7年平均3.173%，貸款戶可以在這7年免於承受利率調升的風險。凡新購保誠人壽保單年保費2萬4000元，或符合個人年收入70萬、夫妻年收入合計120萬、軍公教人員、四師（醫師、律師、建築師、會計師）等其中一項資格。
除了借固定利率對抗升息趨勢，最直接的還是挑利率低的銀行相對划算。目前永豐銀行前五年利率最低，只有2.51% 。市占率最高的土銀，前五年平均利率2.75%。台銀前二年平均2.4%、中信銀3.55%，為二年期平均利率較低的。
銀行降低貸款成數，貸款利率也隨著利率走升而上揚，房貸族到底如何為自己爭取最有利的條件？在目前各銀行以「指數型房貸」為主流情況下，民眾的確必須個別爭取有利條件，但如果情況特殊，仍有少數銀行有「遞減型房貸」。但對於想要規劃固定支出的民眾，大概現在只有保險公司還有「固定利率」方案可以選擇了。
在幾年前的低利率時代，不時還可看到銀行推出各種「房貸專案」搶客戶，從抵利型房貸、遞減型房貸到固定利率等，民眾可以根據自己的需求，決定最適合的房貸方式。但是這二年利率逐漸走揚，銀行大都回歸「指數型房貸」基本面，「基準利率+加碼利率」的透明計算方式，則讓民眾可以明確比較各家銀行的房貸利率。至於「遞減型房貸」、「抵利型房貸」，已經是稀有選擇。
銀行房貸主管表示，由於「指數型房貸」有前半年優惠利率，也可預先計算半年、二年後的利息負擔，對民眾是較方便的選擇。但是對一些收入不固定、信用評等不夠優的民眾來說，如果一開始無法爭取到較佳優惠利率的「指數型房貸」，則可以考慮「遞減型房貸」，也就是一開始的利率雖然較高，但是只要還款正常，就可以每年遞減利率，為自己爭取有利利率。至於「固定利率」則是適合必須將每個月支出固定化的民眾，雖然沒有一般前二年的優惠利率，但是一旦利率走升，也不至於太吃虧。
銀行主管表示，任何房貸優惠條件都是自己爭取來的，懂得精打細算的民眾會不時檢視各家房貸利率，做為與自己貸款銀行談判籌碼；反之，如果貸款之後，就不再花心思注意房貸利率變化，即使銀行有更佳的利率條件，因為銀行多半不會主動通知客戶，消費者就只好多付利息錢。
張小姐房屋貸款800萬，計畫3年內提前還款200萬。這200萬屬於「短期」資金需求，張小姐可以向保誠人壽申請「幸福198方案」，享有貸款前期低利的好處；剩餘的600萬屬長期資金，為避免持續升息風險，可搭配「7年固定3.09%」方案。
如此，張小姐不但可以利用7年3.09%利率來「穩定家庭財務支出」，同時藉由1.98%利率達到「彈性調整理財空間」的目的。相較於政府3000億優惠方案搭配其他指數型房貸，以目前3.36%的利率水準，張小姐選擇固定型房貸，第一年即可省下3萬4800元的利息支出。
民眾在應付不斷上漲的物價、油價之外，可能沒有注意，房貸利息也悄悄的增加了。最近各銀行陸續調升基準利率，調升幅度約在0.2個百分點，總計一年來已調升至少0.33個百分點，如果貸款200萬元，每個月就得多繳550元利息。此外，很多房貸的前半年優惠利率不但早已破2%，2.5%的防線更快要失守，想要買房子的民眾恐怕要為升息預留空間。
央行今年在3月、6月先後升息，各銀行也都調升存放款利率因應，但與房貸有關的「基準利率」，則因銀行一般採3個月調整一次，因此不少銀行都是最近才反映央行6月升息動作，民眾最近繳房貸時，可能發現又得多繳一點了。
例如彰銀就是8日才將基準利率由2.29%調升為2.49%，調整之後，指數型房貸前半年利率係以基準利率加碼0.01個百分點，就由2.3%變成2.5%，第6個月到24個月利率也馬上調升到2.99%左右。土銀則是早在8月10日就將基準利率從2.24%調升到2.44%，指數型房貸前半年利率也達到2.44%水準。接下來合庫預計本周一起調升基準利率0.2個百分點，台銀則是預計在21日跟進，基準利率可望一舉調升到2.539%。
雖然央行22日召開的理監事會議是否升息仍不得而知，但光是央行今年二波升息動作，已經使得各銀行的基準利率調升0.33個百分點-0.35個百分點，也就是民眾每貸100萬元，一年利息就多了3300元，若貸400萬元，每年負擔就多了1萬3200元，每個月得多繳1100元房貸利息。如果再計算去年一整年也調升相同幅度，增加的房貸利息更為可觀，等於二年之內，每個月房貸利息就多了3000元以上。
各銀行陸續調升基準利率的做法，也使得低利率時代逐漸遠離，幾個房貸市場大戶的主要行庫這波調整後，以前前半年利率不到2%的低利率條件不但完全消失，連2.5%的防線都快失守，至於第三年開始繳本息時，房貸利率則可能已經飆到3.2%，甚至3.5%以上。
銀行房貸部門主管表示，央行22日是不是會升息很難說，但是未來利率只會升不會降，卻是很明顯的趨勢。如今在金管會關切下，各銀行已經緊縮貸款成數在8成5以下，民眾不但得多準備自備款額度，也要對可能增加的房貸利息精打細算，以免超過自己的負擔能力。
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