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揮別台開案的陰霾後，房市因為背房貸的人資產縮水，繳不出款項，而將有一波大斷頭潮；這可說是游世一大顯身手的好時機。曾因此賺得數億元身家的法拍屋教父再戰江湖，市場肯定不會寂寞。

台北市天母北路一棟樓高五層、兩間打通的中古透天厝，是台灣最大法拍屋仲介「寬頻房訊」總部，是掌管全台灣十六家分店、一千名員工的中樞神經。有趣的是，這棟企業總部的前身，就是法拍屋。

在台灣法拍屋市場舉足輕重

寬頻房訊的創辦人、總經理，正是因為前總統女婿趙建銘的「台開案」而聲名大譟的游世一。三月四日的下午一點，他在總部現身時ｍ正值午休時間，卻氣色紅潤，絲毫沒有倦意，平日愛登山的他保養得相當好，似乎已走出「台開案」的陰霾。

「我的房子幾乎都是法拍屋，連開的車都是法拍車，不過是只開了一年的新車。」這位現年四十六歲的法拍屋教父，果然三句不離本行。

這一棟透天厝，使用面積約五百坪，游世一之所以看上它，是因為中古屋零公設，頂樓及後院在加蓋之後足足多出一層空間。同時，沒有電梯、管理員，所以可省下管理費。他說：「五百坪的使用空間，卻只要支付三百多坪的價錢，非常划算。我重視房子實際的使用權，大過於房子的所有權。」

不懂法拍 會很辛苦

打開了法拍屋最新市況的話匣子之後，游世一又語出驚人地說：「如果你想投資法拍屋，現在根本不用看，今年年底就會進入法拍屋的高峰潮。目前法拍屋平均每月有七、八千戶的釋出量，到了年底，每月會暴增到二、三萬戶；至於何時結束，要看金融海嘯的衝擊程度而定。」

買賣法拍屋，說穿了，就是靠著「別人的失敗」賺錢。游世一入行整整二十九年，煉金有術，專門做高門檻的生意，三十幾歲就已累積上億元身家。

「法拍屋是年輕人翻身的利器。」游世一語氣堅定地說。「一樣是年輕人，懂不懂得房地產及法拍屋，人生際遇與財富差很多。」他舉例，Ａ先生以每坪四十萬元買下一戶台北縣六十坪的新房子，總價二千四百萬元；加兩個要價四百萬元的車位，再花六百萬元裝潢，一共三千四百萬元。即使只貸款六成，便負債二千萬元。為了背房貸，Ａ先生連中午的便當錢都要斤斤計較。

另外一位Ｂ先生，標下同一地段、同樣坪數的法拍中古屋，每坪十六萬元，總共只花了九百六十萬元，還包含兩個車位與現成的六百萬元裝潢。若是用每坪市值三十萬元轉賣，總價達一千八百萬元，前後價差就賺了八百四十萬元。

法拍屋族一定需要的網站

二○○○年，游世一嗅到網路時代來臨的商機，於是斥資兩億元成立「寬頻房訊科技公司」，著手建置台灣最大的會員制法拍屋資訊網站。他深知網站若要吸引會員，全台的法拍屋案件數量就要充足，網站功能也要夠強，於是他花了五年的時間打底，一度搞得他幾乎破產。

那時候包括他自己在內的寬頻房訊工作人員，總是趕在清晨六點天剛亮，馬路上還沒有什麼人車的黃金時間，到大街小巷，挨家挨戶拍下社區的現況照片。再把照片、地籍謄本、平面圖、歷年法拍成交行情、法院公告等，統統結合起來再放在網站上。「而且我們網站上每一筆房屋的屋齡，都會隨系統的計時器自動更新。」游世一得意地說。

現在，寬頻房訊的網站擁有上百萬筆房屋資訊，都是真實的地址及門牌，「只要輸入你家的地址，你家的外觀照片馬上跳出來。」而且現在訊息都可以做到用手機簡訊或電子郵件通知，第一時間通知有需要的會員，非常有效率。

法院的法拍屋網站，使用一年要付費一萬元，全台灣有十六家法院，總共要十六萬元。寬頻房訊的會員每月收費一千元，訊息與網站功能比法院的還要完備，現在會員人數至少上萬人，網站的市占率高達六成。

游世一得意地說：「我的網站，已經可以做到投資人不敢不看，而且都是百分之百有需求、有付款能力的買家，客戶群很精準。五年的辛苦打底，我也已經甩開競爭者。寬頻若是上市櫃，保證變成股王。」

搞定黑道海蟑螂的手腕

土地開發利益連黑道、「法拍屋海蟑螂」也覬覦，常會藉機勒索。但游世一也不怕，他說：「其實，現在海蟑螂都已經被抓得差不多了；至於黑道的問題，給錢就能擺平！」

昔日坊間之所以聞法拍屋而色變，就是因為這一類問題層出不窮，但競爭者知難而退，正是游世一賺錢的機會。膽子大、不心疼付點小錢換得更大利益，再度印證他只挑「高門檻生意」致富經。

二十多年來，游世一在法拍屋市場中看盡各式斷頭故事，因而心生警惕，認為經營事業一定要穩紮穩打，專心本業。「房地產當梟雄的，往往都不會長久。」他也不當建商，因為餘屋就是存貨，存貨代表負債，萬一景氣反轉、財務規畫不當，資金鏈就岌岌可危。

在揮別台開案的陰霾之後，等待游世一的，是金融海嘯後一波新的斷頭潮，又將是他大顯身手的時刻。法拍屋教父再度重出江湖，市場熱鬧可期。...

房價降嘍！真是令人動心，再度燃起看屋、買屋的衝動。不過，房地產專家建議「購屋有夢、逐夢踏實」，量力而為，用合理的價格買好屋，才是上策！

買房子是人生中的大事，但細節千頭萬緒，房價波動不明朗，讓購屋人實在既期待又怕受傷害。

Q1房價何時落底？

被問到「房價何時落底？」美商ＥＲＡ易而安不動產市場行銷顧問張欣民直呼：「這很難回答。」不過，他認為還是有三大觀察指標。

第一項觀察指標，是建築執照數量與使用執照數量的「黃金交叉」。建築執照是先行指標，代表建商的推案量及信心度；建案快完工交屋前要申請使用執照，這是落後指標，代表餘屋量的消化狀況。

從歷史經驗來看，使用執照量往下跌、建築執照往上增加，兩者交叉在一起就是「黃金交叉」，代表房地產景氣復甦，供需關係達到平衡。

第二項觀察指標是「經濟成長率」，今年台灣已經出現負成長的預估，除非由負轉正，才有可能。

第三項觀察指標是「銀行逾放比」，代表法拍屋、銀拍屋的釋出量。

Q2今年該不該買房子？哪裡有便宜可撿？

「今年該不該買房子？」是購屋人討論最熱烈的話題，之所以會猶豫，主要是認為房價還有下降空間，屋主、建商或許願意調降房價，甚至抱持著「等待賣方斷頭」心態，想要撿便宜，所以現在不急著買，至少等到年底再說也不遲。

至於購屋人十分關心的「哪裡有便宜或斷頭屋可撿？」胡佩蘭說，至少要先研判屋主及建商的財務狀況，出價試探。至於斷頭屋，一般購屋民眾對這類消息來源的管道很少，可遇不可求。不過，若真想耕耘這個領域，可以多結識「房仲」、「銀行行員」、「法拍屋業者」這三類人，增加消息來源。

Q3哪裡是「逢低買進」的潛力區段？

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，可以鎖定捷運線正在動工或是即將動工的區段，等到捷運完工之後，可以坐享增值的價差。這些區段多集中在台北縣，三重市的「菜寮」靠近市政府；蘆洲市可以選擇重陽重劃區、南港仔重劃區等；新莊市可買在新莊副都心、中正路一帶；樹林市則推薦樹林火車站商圈。

海悅廣告執行副總經理曾俊盛，則是推薦台北縣林口鄉。他認為，林口位於台北市與桃園航空城之間，有機場捷運線通過，整體規畫與公共設施比較新穎，目前每坪房價約十四萬至十五萬元，屬於低檔，還低過淡水，算是離台北市最近但房價在台北縣最便宜的區段，可以逢低買進。

Q4議價幾折是合理？

逢達不動產開發總經理黃明達認為，預售屋、新成屋、中古屋的議價折數都不一樣。現在預售屋可以折扣到七．五折至八折，但市中心的房子因地段較好，所以折數有限；而新成屋大約是預售價格的八折；至於中古屋，需要按照區域的成交行情來議價，會比較務實。

一位不願透露姓名的房仲建議，若是想買中古屋，購屋人可以調閱房屋最近一次的登記日期，若是屋主購屋的時間點是○三年之前，表示已賺飽這一波房價上漲的甜頭，價格可能比較願意讓步，購屋人就可以爭取到更多的折扣空間。

Q5貸款成數不夠怎麼辦？

目前銀行普遍緊縮銀根，「貸款成數不夠」，是很多購屋人普遍的困擾，若想增加額度，漢唐地政士事務所代書柯玉秋建議四大方法，不過她強調，「買房子終究要量力而為，不要勉強。」

首先，買房子之前，第一件事情就是要先確定貸款成數足夠，同時在合約上加註一條：「若貸款成數不足八成，可以解除合約」的內容。

其次是「多證明自己的財力」，包括向銀行出具撥薪存摺、扣繳憑單等，若有租金收入、買賣股票或基金，也都可以當作自己的財力證明。

第三是「拿舊房子申請貸款」，這類通常用於換屋。

第四是「增加保證人」，但必須要二親等或配偶，同時要有固定收入或擁有不動產；另一方面，也可以拿父母的房子去增貸，這些都是可以搭配彈性運用的方法。

節稅準備1：新制提高標準扣除額

「找收據、證明和憑單」雖然是基本功，也是第一要務。不過，因為今年標準扣除額調高了，想靠憑單節稅之前，先檢視需要憑證的家庭開支總額，如果可以列舉的扣除額，不及免出示憑單就能節稅的「標準扣除額」時，找憑單的功夫就可以省了。

舉例來說，98年5月申報的是97年度的個人綜合所得稅，單身者（無任何扶養親屬），全年如醫藥費、房貸或房租支出、保險費等林林總總可列除減稅的開銷，總額不到7.3萬時，現在就可以把準備用來報稅的憑證都丟了吧，直接選擇標準扣除額報稅反而比較省稅。

同樣的道理，夫妻合併申報者，算算合計能以列舉扣除報稅的支出，總額不到14.6萬元時，今年報稅也可以免掉準備憑證這道手續，報稅相對輕鬆很多。

節稅準備2：不見的單據快補申請

例如保險費支出，同戶申報者每人每年的商業保險費列報上限是2.4萬元，強制保險如健保費，包括本人、配偶及申報受扶養的直系親屬，則無金額限制，有多少就能報多少。因此最好在報稅前，向投保的保險公司與服務的單位索取支出證明。

節稅準備3：醫療費單據別白準備

醫藥費是最容易搞錯的報稅憑單。首先要分辨清楚哪些醫藥費憑單可以減稅，哪些不行，才不會白忙一場。

通常像是健保掛號費、非屬美容性質的假牙、齒牙矯正費，或身障者的助聽器、義肢、輪椅開銷，都可以憑醫藥費憑單報稅，但具美容性質的整型或塑身、齒列矯正等相關醫療費用，就算備妥憑單也沒用，稅法並不會准許扣稅。

節稅準備4：定報稅策略徹底執行

搞定報稅憑單之後，接著要在報稅前擬訂一些節稅戰略。譬如新婚夫妻在結婚當年的所得稅，可以選擇照舊分開報稅，或合併申報。其間的訣竅無他，就是比較兩者何者稅負較輕。透過電腦報稅軟體試算，相對精確，新婚夫妻不妨試試。

另外，可以在報稅前先規畫好的工作，包括家族間可用來做為省稅人口的扶養親屬，親屬間最好事先做好安排，千萬不要發生兄弟姊妹因為缺乏協調，展開一場報稅人口的搶人大戰。一旦未經協調出現重複列報，或者由所得較低的家庭先行申報，就會喪失節稅的主動先機。

節稅準備5：財產交易所得不可忘

最後一道必須在報稅前先準備好的動作，就是檢視今年的收入裡，有沒有過去不常發生的所得。例如，97年間曾經出售自用住宅，即會產生一筆售屋財產交易所得稅。假設是賠錢賣屋者，一定要將買賣證明文件準備齊全，讓稅捐機關 瞭解清楚並無財產交易所得，才能避免反被補課一道所得稅。

機會是留給準備好的人，同樣的，能夠省下來的稅金也不會憑空而降。做好報稅前的基本功，不僅免繳冤枉稅，還能讓自己口袋裡的鈔票留下來。

盜匪案入獄13年半

50歲的更生人王賢懿，是南監中餐烹飪研習班首屆學員，9年前出獄後回到高雄左營老家，決定自己創業，剛開始賣早點、小吃，但是生意並不好，後來轉行開設包子、饅頭店。

連續7月 改良口味

當時附近同業競爭激烈，賣傳統的包子、饅頭，王賢懿打不贏那些老字號，慘澹經營1年多之後，他運用所學的中餐烹飪技巧，連續7個月努力改良，每天只睡2小時，推出蘿蔔、辣酸菜與麻婆豆腐等新口味的包子，生意逐漸轉好，目前還開了分店，每個月營收上百萬元。他還不吝傳授經驗，照顧一樣是更生人的學徒，協助創業。

曾是四海幫份子

王賢懿不諱言自己過去黑道背景，曾是四海幫楊姓大哥的手下，就因為踏錯腳步，在獄中耗費13年半的青春歲月，對妻兒深感愧疚，懷抱親人的感激之情，他痛下決心，走回正途。

揮別兄弟 斷絕聯繫

王賢懿出獄後馬上去找楊姓大哥，感謝楊每月寄錢給他，但他表明不想再走回頭路，隨即返鄉創業，雖然辛苦，但生活更有意義。

起初因為生活壓力，王賢懿日子熬得很辛苦，很多昔日朋友都想資助他，但他一律婉拒，甚至斷絕聯繫，堅持半年後，道上兄弟見他心意已決，就不再找上門，讓他重獲新生。

堂弟的小嬰兒剛要滿月，假日下午我們特地去送禮，意外碰到專門做胎毛筆的店家。理髮師父正在為小寶寶剪滿月髮，而小嬰孩的母親，因為坐完月子後，也打算上班了，加上已經一個多月沒有好好整理過自己的臉孔，因此，趁小孩滿月的喜酒宴前夕，也找了個美容師，到家裡幫忙植睫毛。

新趨勢／內勤族變外勤族

一聊之下才發現，這些做胎毛筆的上班族，和植睫毛、洗髮、剪指甲、做臉、甚至挽面的美容師們，在這一波的不景氣之下，一改過去的「到店消費」方式，為了爭取更多的生意，他們從「內勤上班族」全部變成「外勤」的「到府服務族」。

特別的是，雖然改為「到府服務」，但是，收費並沒有增加，一樣維持原價，胎毛筆業者，甚至還會降價搶生意，而這樣的到府服務，幫客人省的是交通時間與交通費，也讓客人有更多機會待在自己家裡享受這些服務。

堂弟還開玩笑的說，幸好還有奶奶幫忙帶小嬰兒，否則他可能還會每個月花2萬8,000元，再找一個「到府保母」；也幸好奶奶很會調理傳統的「坐月子餐」，否則，他還得找「到府坐月子」的幫手，而且，因為這些「外勤族」最近很熱門，想預訂都還不見得訂得到。

新三師／快遞師、修理師、家電師

隨著外勤到府服務的經營型態，有三種行業的技師，最近都變的超紅，也成為很多上班族想轉行學習的新工作。這三種行業，就是「快遞師」、「修理師」、「家電師」。

因為不景氣，每個家戶都是「能省則省」。以前，有些小家電「壞了就丟」，但是現在都已經變成「能修就修」，不管是光碟機、電風扇、暖氣機、除濕機，或者是廚房的抽油煙機、瓦斯爐，洗衣機或者烘乾機，因為都是常用的家電品，故障率很高，而現在，包括在網路上張貼的「到府維修家電師」，或者是三C賣場特別推出的「家電師」，都在搶這些市場客戶。

    　一、貸款金額小於200萬元，換約不划算：銀行房貸人員認為，貸款金額500萬元的房貸戶，在綁約期內轉貸，約支付7、8萬元的費用，就可年省約5萬元，長期下來有賺頭；然而，若貸款金額僅200萬元甚至更少，換約或轉貸的利差較小，為了省下些微的房貸負擔，卻必須多花時間及金錢換約，其實不一定划算。

    　二、固定計息期限將至的房貸戶，由於舊約的指數性加碼幅度較低，現在換約不划算：富邦人壽指出，房貸戶過了3、5、7、10年的固定計息期間，就會進入到指數加碼計息，而以富邦人壽的舊約來看，指數加碼介於i＋1.2％至1.5％不等，幅度較低，但新約的加碼幅度，卻高達1.8％以上。

    　這類房貸戶，已經要走入指數計息階段，而目前包括銀行或壽險房貸的新合約，加碼幅度都已調高，若轉貸就會依照新約的規定走，長期下來不划算。

    　三、綁約期換約要支付高違約金，換約不划算：銀行業者指出，有些壽險業者的違約金標準，設定較嚴格，有的是以初貸金額乘上固定比例，有的是以貸款餘額乘上固定比例，更有業者以綁約期間為基準，綁約第1年、第2年、第3年清償時，設定不同的違約金比例。

  　銀行為了加深跟財管客戶的緊密度，在房貸部分也特別優惠財管VIP戶，外商銀行說，只要往來資產達到銀行規定水位，房屋貸款利率最低可以下殺到1.36％。

    　渣打銀行近日內針對財管客戶給房貸的優惠利率，只要跟渣打銀往來資產達到300萬元以上，又跟渣打銀行承做房屋貸款，前半年的優惠利率可以下殺到1.36％。

    　渣打銀行說，會將房貸利率下殺到目前市場最低水位，主要希望能搶到VIP客戶轉貸，且只要在4月1日到5月底止，VIP客戶向渣打銀申請，核貸後可享有帳管費（一般收5千元）及轉貸相關手續費（約5500元）減免優惠，最多可以免10,500元，若同時搭配房貸壽險，再享第一年房貸利率減免0.36％，前半年最低利率可到1％。

    　客戶也擔心，是否只有前半年給低利？渣打銀行表示，從第7個月開始利率是1.79％，第3年開始利率為2.16％，若貸款20年計算，平均利率約在2％上下。不過，這都是以目前的利率水準所計算出來的預估房貸利率。

    　除了外商銀行態度積極，本國銀行也有針對VIP財管戶推出低利房貸，以土銀來說，只要年收入在100萬以上、在土銀的總往來資產有200萬以上的客戶，也能想有低利房貸，前半年利率最低1.5％。

    　存款資金氾濫的台灣銀行也很拼，菁英房貸最低利率到1.833％，不過台銀對菁英規定比較嚴格，必須要在2500大企業工作，年收入50萬以上，房貸綁約3年，才能給到這麼低的利率。

打算當老闆、一圓創業夢的人爆增，以入門班來說，班班都超過百人上課，而加盟創業可享總部的資源較穩當，詢問度最高。

    　有些品牌較新或規模較小的加盟總部，為搶市占率，甚至打出零加盟金方案，但創業顧問提醒，創業要顧慮很多細節，應仔細評估，勿掉入吸金陷阱，以下三類話術，一一拆解：

    　一、零加盟金：創業圓夢網顧問邱黎燦指出，加盟創業免加盟金，是目前最常見的促銷方案，但由於加盟總部對加盟者收取的費用中，以加盟金、權利金、保證金等「三金」居多，總部會依照經營型態的不同，向加盟者收取不同比例額度的費用，若打出「免加盟金」，則應注意是否變相收取高額的權利金或保證金。

    　二、生財設備免費設定：對於加盟創業者來說，生財設備、原料等成本，應自行負擔，但目前也有不少加盟品牌，打出「生財設備免費設定」或贈送原物料等方式，標榜可減輕加盟者的創業負擔，創業者容易被誤導，覺得占到便宜而欣喜加入。

    　但邱黎燦提醒，決定加盟後，反而會發現其中隱藏諸多看不見的成本，因總部免費提供生財設備，可能會在原物料方面，大幅提高進貨費用，價格高於市場行情甚多。

    　此外，總部放寬門檻，包括生財設備、原物料成本都可減免，卻可能在合約中，提出「綁約」的規定，也就是加盟後的5年至8年內，都不可退出加盟，決定加盟之前，務必要仔細問清楚。

    　三、保證「高獲利、回本快」：創業專家認為，有些加盟總部是新品牌、規模也較小，為了搶攻市占，誇下海口說「3個月就可迅速回本」，但這些都屬於誘導獲利的話術，只是噱頭而已，應確實寫於合約中，若達不到，總部應如何賠償。

    　加盟總部通常會開放利潤較高的店面，提供創業者觀摩、實習，但創業者本身也要造訪其他分店，才能實際了解各店的經營狀況。

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經濟不景氣，父母荷包縮水
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徵求全國各大學駐校代表(每校限一名)

應徵條件:

1.須年滿20歲不限科系。
2.品性端正有上進心無不良嗜好。

去年第四季，旅遊市場急凍，靠著海外農場打工換食宿，打出「3萬6,000元遊日本三個月」超低價格的「農場背包」，卻在網路上竄起，曾經一個月滾進百萬元營收。

遊歷40多國的農場背包創辦人蕭媄文表示，台灣人有很多旅遊夢，但因沒有勇氣實踐而裹足不前，農場背包幫客人圓夢，也闖出商機。

點開農場背包的部落格，旅人札記上盡是從異國農場逐夢歸來的背包客，寫下滿滿的旅遊故事，過來人的現身說法，就是最好的行銷方式。

優閒又有成就的深度之旅

在陽光普照的法國農莊裡，62歲的退休國小校長細心呵護農作物、用耙子挖掉綿羊拒吃的有刺植物、親手幫農莊主人搭蓋狗屋。回歸純樸的體驗，讓老校長發現，這種優閒又有成就的深度之旅，就是他急欲完成的夢想。

這是有別於的坊間旅行團的私房旅行經驗，幫助這些人築夢的幕後推手，就是農場背包的創辦人蕭媄文。已經完成30幾個案件的她，最開心的是見到每一位背包客帶著令人驚訝的轉變歸來。

創立農場背包的契機，是蕭媄文短短十天的法國有機農莊之旅。她永遠記得農莊主人發現農作物有害蟲，不是拿藥噴殺，而是側頭沉思「what's wrong？」然後徹頭徹尾檢查土質和水源狀況。

當地人尊重大地的綠色理念，深深感動蕭媄文，秉持這種熱情和感動，她投入20萬元創業資本，靠著擔任五年歐洲線導遊的經驗，打造農場背包網站，希望台灣人也有機會到異國農場換宿旅遊。

客戶年齡層 16歲到62歲

蕭媄文的客戶群遍布各年齡層，從16歲到62歲都有，自2007年4月開站迄今，月營業額曾衝上百萬，現階段每個月只要固定有十個案子，就能獲利。自謙對數字很白痴的蕭媄文堅信，只要做出口碑，有固定客源，即使利潤微薄，積沙成塔，要賺錢絕對沒有問題。

台灣在這波不景氣中，最引以為傲的科技產業可說哀鴻遍野，尤其是光電產業中的面板廠，死傷最為慘重，成為名符其實的科技「慘」業。

非常不巧的，我哥哥就是在中小型尺寸的面板廠工作，他的辛苦我真是看在眼裡。經濟不景氣，不管你是作業員、工程師，還是跑業務的，每個人上班都戰戰兢兢，一下子傳出幾月幾號要發布第一波裁員名單、什麼時候會再有第二波，或是下個月開始預計員工減薪10%之類的，又或是目前最常見的無薪假。

更甚者還有所謂的「無薪上班」，公司拿同意書給你簽名，表示你是同意公司無薪假的措施，天曉得，大家只想安穩的工作，誰會想要放無薪假呢？而且無薪假又怎能真的安穩在家放鬆休息呢？公司內部一有個風吹草動就氣氛緊張，人人神經緊繃，「下一個應該不會是我吧？」深怕自己工作不保，上班工作辛苦，還得忍受心裡的煎熬，實在非常可憐。

「科技業的全盛時期已經過去了！」幾年前，有人如是說。我本身也是念電子科系，畢業後理應找本科系的工作，不過，看看台灣的科技業現況、看看哥哥的工作情形，使我不得不好好思考自己以後的出路，是不是真的要從事科技業？那一班科技業突飛猛進的直達車，也許，我們這批學子早已經錯過了。

原是房地產代銷精英的張宏臺，因為父親病危，毅然放下一切，回歸家中照顧父親，還在房地產最低迷時刻跨足餐飲，打敗SARS，成功創造事業第二春。

一連串摸索 累積成就

一個人成功有很多因素，但已經成就一個飲食集團的張宏臺，卻是一連串的摸索累積成就，這當中沒有一絲僥倖。他原在桃園從事房地產代銷工作，與好友劉興烘一起創辦新理想廣告，成為桃園地區最大品牌代銷公司，經歷過民國80年代最賺錢的黃金時刻。但就在80年代末期，因為父親病危，他身為家中獨子，苦思之後決定暫時中斷事業，回苗栗老家照顧父親。

張宏臺帶著妻兒回到苗栗，一年多裡，父親連開三次刀，他形容父親是在鬼門關前轉了三次，最後奇蹟式的復元，讓他深覺老天的眷顧，也重新打算回到商場。

重回職場當時，房市已經十分低迷，西進似乎是很多的人普遍選擇，張宏臺也考慮跟一些人一樣的想法，到中國去發展，為此，開始進行考察，每月多次來回兩岸，主要以朋友所在的蘇州、昆山、無錫等地為主；但長達半年多的市場考察後，他決定從餐飲出發，並且是回到他所熟悉的桃園，從一家小店展開事業。

開麻辣鍋店 市調決定

張宏臺決定開麻辣鍋店，是經過精密市調後的決定，他有朋友是廚師，還有信任他的為人與能力的朋友，鼎力投資開辦費用，就這樣展開了共創的事業。

為什麼店名取為「蜀山饌」？張宏臺說，那是開店過程中唯一的偶然，因為當時徐克開拍電影「蜀山傳」，他本身是徐克的影迷，嚮往蜀山劍俠的豪氣與浪漫，就把「蜀山傳」改為「蜀山饌」，也算是自己的一點浪漫，但這一點浪漫卻成為與顧客之間的浪漫聯結。

2003年台灣暴發SARS疫情，讓張宏臺的店陷入危機，甚至面臨可能關門大吉的命運，他閉門苦思一個星期後，找到對策、挑戰危機，不止改變可能關店的困境，更從此一路長紅。

有位理財大師說：每個人的一生，都會碰到兩次財富重分配的機會──你，碰到了嗎？是讓你財富倍增？或是輸光了你的家產？經過這一波金融海嘯，你還敢理財嗎？或是為了沒賺到台股這波「無基之彈」而懊悔不已？如果你還在為此煩惱，不妨學學孔子的8字箴言：毋意、毋必、毋固、毋我；以修身的理念，輕鬆理財。

    　金融海嘯無倖免

    　財富重回原點

    　大部份的投資人，就算20幾年來都一路平順、未曾在股市跌跤，連買歐股基金，也大賺兩、三倍的人，在這波金融海嘯狂襲下，卻很少不中彈的──不是買了雷曼連動債血本無歸、就是買了基金被腰斬；不是股票腰斬再腰斬、就是房產被高檔套牢──最慘的是，夫妻可能被迫放無薪假，大學才畢業的兒女，卻硬是找不到工作……。

    　一位在證券公司當營業員的朋友說，她的辦公廳就有6、7個人，輸掉超過5千萬元；有很多投資人的財富，都回到起點。

    　還有一位朋友，買了在美國華人圈評價很高的避險基金──這支基金10年漲了6倍──他也持續投入自己所有財產；先前他很樂觀的認為，自己的退休金就靠這支基金了！

    　沒想到，2008年一年，這支基金的淨值就跌回到起點、一年大跌65％，和市面上大部份的基金跌幅相當──這支避險基金，可說一點也不避險！

    　股神巴菲特曾說：「我從來沒有見過能夠預測市場走勢的人。」而投資大師彼得．林區也感嘆：「不要妄想預測一年或兩年後的股市走勢，那是根本不可能的。」很多人因為這一波台股反彈、小賺一筆而沾沾自喜；事實上，散戶若長久浸淫在股市，總結下來多半是輸多贏少──因為，股市不是有句名言：千線萬線不如一條內線？更有人痛心疾首的說：沒有內線別想贏。

    　那麼，我們是不是真的就不要理財了呢？當然不是。

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　景氣不佳，店面出租有技巧！房仲業者建議，宜抓緊篩選客戶、適度降低租金水準、大坪數店面分割成小坪數店面等準則，將可大幅提升承租率，整體租金將不會降低。

    　長期以來，店面出租是比一般房屋出租獲益率高，但在景氣不佳下，信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，近半年來商圈店面空置的狀況有逐步增加的趨勢，以大台北來說，最明顯的是天母。

    　因此他建議店面出租戶，若是店面面積較大者，可以分割出租，出租率將會大幅提高，譬如說，以前百坪以上的店面，有能力承租的只有銀行業等少數業種，要找到承租這麼大店面者，比較難。

    　但若百坪以上店面，分割成50、50坪，或分割成三分之一、四分之一，每個單位的租金就會降低，分割成小單位，潛在的承租業種就會放大，譬如便利商店、藥妝店、衣飾店、美食店等，很多業種都可以適用，可以大幅提升出租率。

    　以此角度分析，總體租金也不會變少，譬如說，原先百坪以上的店面月租金要30萬元，目前分割成3個單位，每個單位定在10萬元，總體租金加起來也是30萬元，也不會降低，但可以對應的業種將會大幅提高。

    　房仲業者分析，另外，適度降租也是一種方法，譬如，原先租金10萬元，一個店面2年的合約，總租金是240萬元，若堅持租金水準的話，可能因此將會空置半年，就會少賺60萬元，等於降租25％。

    　但若能適度降租1成的話，每個月降為9萬元，2年租金則降為216萬元，遠比堅持租金水準，2年租金收入由原來的240萬元降為180萬元，等於增加了36萬元，因此，房仲業者表示，適度調降租金以減少店面的空置狀況，在總租金收入方面，是會比較划算的。

    　另外，蘇啟榮也建議，找穩定的知名品牌連鎖店承租，也是收益穩定的方法，可以避免發生承租戶因經營不善而提前解約風險。

    　房仲業者表示，更有案例，承租戶連夜偷偷搬走，不僅收不到租金，還需要花錢去清理其留下的雜物，更是增加成本。

    　另外，若店面租金比旁邊的店家便宜一些的話，可以提升出租率，因為在目前景氣不佳下，承租戶也會有較多選擇，因此，房仲業者表示，適度降低租金，是在不景氣下快速出租的方法。

　預售屋今年陸續完工，然而景氣低迷、民眾購屋能力下降，又因房市歹年冬，銀行貸款成數緊縮，逾十萬戶交屋客陷入愁雲慘霧，專家認為，面臨交屋難題的人，今年將會更多，專家也建議，掌握4大關鍵，在交屋或退戶之間，找到平衡點：

    　一、評估經濟能力：時運國際不動產顧問公司負責人陳偉文指出，若是4口之家的雙薪家庭，但夫妻倆其中一位遭到裁員，家庭收入頓失一半，僅剩下的一人收入，必須用於養家活口，經濟能力不足的狀況下，就別再硬撐著交屋，造成日後更沉重的包袱。

    　陳偉文建議，若不願退戶、被建商沒收自備款，這類族群可在交屋期限之內，儘速轉賣出去，就算認賠幾十萬元賣掉房子也無所謂，免得又要扛家計、又被房貸壓得喘不過氣，恐淪為法拍的命運。

    　二、向建商配合的銀行、或常往來的銀行協調額度：永慶房屋代銷協理王財旺說，今年逾10萬戶的交屋客，因受到銀行緊縮貸款成數，約縮減2成至3成，所以交屋客必須想辦法補足空缺的成數，急於處理棘手的資金周轉。

    　假設盧先生在去年初，花1,000萬元買下預售屋，當初銀行願提供9成的貸款成數，但景氣反轉，銀行縮減貸款成數至7成，因此，盧先生在今年4月份交屋時，就必須多支付200萬元現金，才能補足空缺的2成成數。

    　銀行房貸主管指出，向往來頻繁的銀行或平日貢獻度高的銀行協調額度，若客戶本身的資歷不錯、且擔保品地段佳，有機會爭取到5％至10％貸款成數。若無法承作，則銀行會斟酌，該客戶資歷良好，可用小額信貸的方式借出，一般信貸利率約8％，交屋客的條件不錯，銀行願意承作的話，還是可享3％至6％的利率。

    　三、坐落地段、生活機能等條件是否完整：美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說，若房子的坐落地段佳，生活機能也很充足，可依這些條件，評估交屋後的房價，是否具備抗跌性。

    　若房子的條件俱佳，交屋客目前工作較穩定，經濟上也可負擔，張欣民認為，可爭取政府所提供的優惠利率房貸、搭配青年安心成家方案，減輕還款壓力，甚至可運用還款寬限期，待景氣好轉、經濟能力較提升時，再恢復正常還款，免得已繳出去的自備款，因斷頭而被建商沒收，並不一定划算。

    　四、以投資為目標者，應考量價差：張欣民指出，如果當初打算買屋投資，則應考量預售房價與目前房價，是否產生明顯價差，或是出租後的租金收入，可否抵銷自己所負擔的房貸支出。

    　若仍有價差可賺，則交屋後可轉賣，或用於出租，付了房貸仍有收入進帳，但若兩者毫無價差，或坐落地段較差，未來恐賺到租金、卻在轉賣時賠了房價，由於目前房市低檔盤整，他建議這類交屋客先退戶，損失訂金、簽約金、工程款，因為長痛不如短痛，免得長期住「套房」。