麥當勞的創辦人有句名言，他說別人都以為麥當勞做的是速食連鎖店生意，其實麥當勞做的是房地產生意。事實上，不只是麥當勞，美國最大的平價連鎖沃爾瑪百貨，每年的營業額是全球科技業總額的1.5倍，許多評論家也指出，他們成功的原因在於嚴謹的「選點」策略。
麥當勞的內部訓練，有一句話：「我們要在『對的地方』開『對的店』。我們選擇『對的位置』、在『對的時間』、運用『對的方式』獲得我們要的成功。」（We want to put our RIGHT STORE in the RIGHT AREA, select the RIGHT LOCATION, at the RIGHT TIME with RIGHT WAY to achieve our SUCCESS.）
對於「店面」這種產品類別，不管是投資或是自用，要是能夠找到會賺錢的黃金店面，它的投資報酬率往往相當穩定而可觀，這也是許多創業者以及投資者對「金店面」心儀不已的原因。
想要找到賺錢店面，在實務上可從以下幾個面向著手。
依照業種 選擇商圈
店面的選擇，應該依照行業種類及特性，尋找適合的地點開店。
例如：兒童美語補習班適合開在住宅社區或住商混合區，高毛利的行業可考慮在租金較貴的一級商圈設點。
選擇商圈之所以重要，是因為商圈因素是一家店會不會賺錢的關鍵。小吃店開在老社區旁會不會賺錢？聽起來好像沒有不賺錢的理由。但是，曾有連鎖小吃店的老闆在電視上大吐苦水，老社區的住戶雖然所得高、儲蓄多，但是高齡人口多，時間也多，往往買菜回家做飯吃，與他們同住的年輕夫婦也回家吃飯，在老社區旁開店反而沒有大家預期好。
落實商圈調查工作
商圈調查的第一步，便是了解目標商圈內的消費人口數、年齡層、潛在客源多寡、消費習性、消費水準，計算人潮、車流量並觀察交通動線。有些在街上按碼錶的人，就是在做這件事。其次，調查附近是否有同質的競爭或互補店。
這種競爭與互補的範圍超過你的想像，如果你的可麗餅賣30 元一份，你的競爭對手不只是巷口那個賣紅豆餅的，每天推車出來賣肉丸、甜不辣的也是你的對手。
為什麼？因為同樣30元，消費者在這個地區的選擇愈多，對「輕食」的需求會被分散到各種項目上。同樣地，如果肯德基或麥當勞的炸雞都是39元1塊，他們也都是香雞排的競爭對手。而且進入麥當勞或肯德基用餐，還有更多的附加價值選擇，你可以坐下來聊天，也有薯條和冰炫風可以搭配。
基本上，在商圈內選擇店面，可以把握二個原則：
一、創造互補價值
如果鹹酥雞旁邊有賣珍珠奶茶的，這種組合就是不錯的互補。互補是個有趣的概念，我常在想，將來會不會出現以「鹹酥雞＋甲殼素」為賣點的店家。許多人都愛吃鹹酥雞，但是每個人都怕油，如果老闆也賣把油脂包覆排出體外的甲殼素，會不會發揮互補功效，創造「銷售奇雞」？
二、選擇營業時間較長的商圈
有效營業時間愈長，營業額可能愈高。舉例來說，店面開在純辦公大樓的商圈，平日上班時段可能生意不錯，到了晚上及周末假日，通常就門可羅雀了。換句話說，能維持人潮量的時間愈久，愈有機會締造營業額。
再者，如何評估店面條件呢？
第一，最好選擇一樓的店面，因為客人最容易上門。若是位於二、三樓，則比較適合美容業、美髮業、補教業、診所等行業。
第二，門面面寬最好不要少於五公尺，角落的三角窗最好，因為具有雙面面寬、更大視線角度的效果。
第三，店面形狀方正，利於店內動線安排與商品陳列。
第四，避免選擇位於高壓電桿、高架橋邊的店面，尤其是橋頭及橋尾，因動線之故，人氣較難聚集，應盡量避免。
第五，馬路愈寬未必愈好，選擇二線道或四線道的馬路旁開店最適宜，比較容易有「消費性車流」。
馬路太寬，車反而比人多，如果還有中央分隔島，更容易把馬路兩旁人潮一分為二。六線道、八線道的馬路車行速度較快，不容易看到周遭店面，只有「經過性車流」。
第六，街道愈長、店面愈密集愈好，容易匯集人氣。
商圈未來發展須考量
首先，注意店面周圍是否有交通建設或開發案，因為商店生意在工程期間可能受影響，除非完工後能帶來消費人潮，否則不宜考慮。
其次，觀察商圈是處於沒落還是新興發展區。沒落商圈不代表沒有生意，選對業種才是致勝關鍵。當商圈活力逐漸消失的時候，代表競爭者也逐漸消失，一個業種最後通常只剩下一、兩家店，新業者對當地開店也興趣缺缺。
當你選對業種，即使是沒落商圈，也會有穩定的消費人口與消費忠誠度，在店租成本又不會過高的情況下，許多次級商圈一樣能產生黃金店面。
服務業產值在台灣經濟的比重越來越高，各行各業對店面的需求有增無減，再加上近年來創業加盟的風潮興盛，許多通路品牌業者，為了爭奪市場占有率及擴充實體店數，熱門商圈的店面更是一舖難求。
有鑒於店面不動產商品投資越來越熱門。本周進一步探討店面選購的實務。
選對業種，掌握商圈類型
業績不佳，若問題出在商店的經營模式、成本控制、服務流程，可透過管理加以強化改善；但如店面地點選擇錯誤，不僅初期所投入的成本費用都將耗損，即使導入最好的經營模式及管理方式，也很難吸引足夠的消費人數，因此地點選擇是商店經營成功的先決條件。
不同的商圈，會有不同類型的消費者，業者在承租店面時，一定要先了解這個商圈的消費屬性，才不會走錯路線，「誤入歧途」。
例如：都會型商圈百貨公司或購物中心周邊，往往會聚集一些店家攤販，但主要消費對象是外地民眾，消費金額及意願較其他類型商圈的顧客高，所以相對租金負擔也高出許多，此即商人眼中的A級商圈，店面裝潢設備要較講究、服務也要較快速，商品有無特色，是經營成敗的重大關鍵。
另如，校園型商圈，特別是大專院校門口或旁邊，也會聚集一些店家攤販，但由於學生消費能力有限，此類型商圈較適合開民生及休閒娛樂，走平價路線的店面，店面經營價格高低是競爭力強弱的重大關鍵。
觀光型商圈風景區或著名遊樂區周邊，主要消費對象是來自各方的外地客，消費能力較高，此類型消費商圈，營業會因假日或非假日觀光客數落差大而起伏甚大，可考慮開複合式店面，經營販賣一些強調當地特色的商品，如當地著名美食或紀念商品。
地區型商圈夜市及菜市場周邊附近，店家攤販也不少，主要消費對象是當地居民，消費能力有限，此類型商圈內的商店，會隨當地居民的所得，決定走高價或平價路線，其中以餐飲及民生需求用品店最為適合，店面經營與定位，是否能符合當地區民的消費需求，是競爭力強弱的重大關鍵。
每一種行業適合的商圈都不一樣，有些行業只適合某種型態的商圈，跨出該型態商圈之外就不適合。
另外，進駐開店前，也要仔細觀察商圈是處於沒落或新興發展階段。沒落商圈不代表沒有生意，選對業種才是致勝關鍵。不過當商圈活力逐漸消失的時候，代表著競爭者也逐漸消失，一個業種最後通常只剩下一、兩家店，新業者對在當地開店興趣缺缺，整個商圈活力會日益萎縮。
選擇社區大樓店面，先瞭解住戶規約
一位在台北的友人，想在公寓大廈一樓店面經營寵物店，已經花錢裝潢，不料，樓上住戶卻以違反大廈住戶規約中禁止飼養貓狗類寵物的規定，要求不得設置及營業。
由於，依據公寓大廈管理條例規定，經公寓大廈區分所有權人會議決議的共同遵守事項，具法定約束力，住戶都有遵守的義務。由於這點疏忽，我的朋友損失了一筆不小的錢。
有些公寓大廈基於住戶安寧、安全，會在住戶規約中限制，如一樓店家不得經營出入份子繁雜的餐飲業；樓上禁止經營補習班等，防止非住戶閒雜人物出入；又為公共衛生考量，禁止住戶飼養貓狗寵物，以免半夜吠叫影響環境品質，這些約束都比相關法令規定得更為嚴格。
所以，如果要以公寓大廈做為店面，經營補習班、餐飲或其他商業，在購屋或承租前最好能詳細閱覽住戶規約，以免造成不必要的損失及糾紛。
搶金店面，也要考量租金成本
有人說，人潮即錢潮，因此許多店家都會不惜出高價爭奪A級商圈店面門市，使得A級商圈租金水漲船高。不過，若因為租金高，經營負擔加重，利潤又無法提高時，店面競爭力反而較B級商圈更弱。
一般來說，B級商圈店面的租金，約僅A級商圈店面門市的三或四分之一。而且B級商圈店面，還具有選擇據點較多、競爭者較少等優點，在整體營運成本負擔相對降低的情況下，反而比較容易達成營業目標，可見不一定是A級商圈店面，才較有優勢。
通常選店址時，如果目標市場是大眾消費群，可考慮交通方便、人潮不斷的商圈，以增加來客率，提高營業收入。但如果目標市場是需要強調忠誠度的小眾消費群市場，則可考慮次級商圈即可，以減少租金及其他經營成本負擔。
至於租金在總營業額，應占多少比例才合理 由於商圈情況及人口數等變數，不一而定，但最好還是不要超過25%，最好控制在營業收入的15%以內，即使是獲利較高的餐飲業，也不宜讓租金占總營業額比重超過25%。
如果是經營便利商店，租金在營收比重最好不要超過10%；連鎖咖啡店的占比則可調高到20到25%左右，主要是因為飲料、冰品的毛利較高。
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