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    　銀行低利房貸盡出，除了貸款人本身條件之外，房子的座落地點，各專案所設定的遊戲規則也不同，以下四大類銀行或壽險房貸專案，購屋人掌握四大要件，輕鬆辦妥房貸：

    　一、房仲牽線享房貸優惠，但偏遠地區未必能過關：上海商銀與21世記不動產等房仲業者合作推出「輕鬆購屋專案」，透過21世紀不動產成交、且簽定「買賣價金履約」保證的客戶，可享買賣成交價的85成申貸，但上海商銀仍設有門檻，例如北縣安坑、淡水地區不承作，且若非台北縣市的A、B級區域，僅以買賣價的8成承作。

    　此外，也有不少銀行規定，僅限自住型購屋人才符合資格，通常銀行在徵審時，會調查客戶名下是否有很多棟房地產，從房仲與銀行合作的房貸專案中可見，申請資格多以「自住型」為優先，多數銀行目前的標準，包含現在買進的房子，總共在3棟以內可算是自住客，否則視為投資客，承作條件較嚴格。

    　二、捷運房貸距離範圍不同，捷運10公尺內不計入標準：多數銀行推出的捷運房貸專案，通常是以500公尺內為基準，但若房子距離捷運站太近，可能無法達到加分效果，有銀行明定排除捷運站距離10公尺內的物件，該銀行房貸主管認為，房子與捷運站距離太近，人流、車流太過頻繁，居住品質不佳、環境嘈雜，銀行認為不適合自住型購屋人，因此無法比照捷運專案的優惠利率。

    　三、精華區老公寓，未必貸足成數：大眾銀行貸款業務部協理王玉美指出，屋齡愈老，貸款成數便跟著遞減，假設二位同樣條件的借款人，買下兩棟房子各是屋齡35年及45年，所承作的貸款成數差距可達5％至10％。

    　以大眾銀的標準來看，貸款年限加上屋齡，必須小於等於耐用年限。假設姚先生買下鋼筋混凝土（RC）構造、屋齡40年的5層樓公寓，因RC的耐用年限是50年，有折舊率的疑慮，依此推估，姚先生若要比照同區域的貸款成數，貸款年限就只能貸到10年。

    　四、壽險房貸計息模式輕鬆轉，但要收取手續費：以中國人壽強打的「168雙功能房貸」為例，標榜「指數＋固定」計息模式可彈性轉換，但每年以轉換一次為限，且轉換前一年必須正常繳息，轉換時要支付手續費，貸款500萬元以內者，收取手續費4,000元，貸款500萬元以上，則收取手續費6,000元。

大台北老公寓交易比重持續攀高，但銀行主管提醒，若是公寓頂樓加蓋產品，因產權不完整、未計入權狀總坪數中，銀行無從估價，便無法承貸，因此購屋人必須備妥銀彈。

    　銀行房貸主管提醒，想買頂樓公寓及加蓋空間的民眾，貸款成數很低，甚至無法承作，因此購屋資金應充分備妥，此外，由於買公寓頂加多半是為了當包租公、賺取租金收益，因此將頂樓加蓋空間隔成多間獨立套房出租，銀行人員到現場實地估價時，會顧慮到申貸人以投資成份居多，未必願意承作。

    　而都會區也有不少「地上權」住宅，這類住宅無土地持份，房價便宜約3成至4成，對於預算有限的購屋人來說，雖可減輕荷包負擔，但銀行主管提醒，地上權住宅的產權不完整、未來接手性差，幾乎都不願承作房貸。

    　至於停車位產品，因不具擔保價值，目前少有銀行願意承作。華南銀行指出，停車位頂多400萬元至500萬元，雖然不屬於高價位，但種類卻很複雜，銀行不一定願意承作。

    　也有銀行房貸主管認為，停車位多數沒有獨立權狀，若有權狀，也可能包含在公設持份中並不屬於土地持份，且單獨買賣車位的市場需求較低，若貸款人繳不出錢，銀行後續處理困難。