經建會、內政部建研所等房市調查數據紛紛露出警訊，走勢不振的營建股，近期在台股出量上攻過程中完全缺席，多檔指標紛紛遭逢賣單摜壓。部分法人認為，房市高峰已過，加上近期利空消息紛呈，對營建股操作暫時宜保守。
房市自SARS過後開始復甦，經歷數年的景氣向上循環，因此一、二年前的亮麗銷售成績，今年陸續完工入帳，不少營建股仍有高獲利表現。
就業績來看，包括皇翔、華固、興富發等營建指標股，前八月營收較去年同期都有倍數的成長；且營建股之獲利也維持在高峰，像是華固毛利率在三成以上、上半年獲利近半個資本額，鄉林上半年毛利率高達36%、每股獲利也將近4元，宏普毛利率雖不到三成，但上半年每股獲利也有2元左右水準。
不過由於今年以來房地產市場熱度不若先前，且近來包括經建會、內政部建研所相關調查數據皆不佳，房市衰退隱憂浮現。此外，投資客陸續有撤出小套房市場狀況，銀行對承作套房貸款意願也明顯降低，房市利空消息紛紛出現。
昨天包括興富發、皇翔、日勝生、建國、長虹等指標股皆遭逢賣壓，其中，皇翔在外資大砍三千張下，更遭打入跌停鎖住，今日將面臨60元保衛戰。
法人指出，營建業今年整體銷售率、銷售總量皆有下降狀況房市的高峰恐怕在去年已經出現。而在銷售力道趨緩下，營建股價反應房市下修疑慮的預期，今年以來表現也不若前二年的強勢走法，目前能寄望的恐怕只有更強的房市政策利多了。
內政部建研所昨日公布第二季房地產景氣，出現連續六季綠燈後，首見的黃藍燈，房巿已出現衰退疑慮，而且廠商對未來景氣看法一季更比一季悲觀，認為今年第四季景氣將下修者高達五成以上。
值得注意的是，物價、房價節節攀升，過去被視為有助房巿發展的通膨因素，如今反成為影響發展的阻力。
惟負責這項調查的政大地政系教授張金鶚表示，房巿歷經四年多頭後，建商多已大賺一筆，口袋夠深，即使景氣看壞，建商多會撐一陣子，短期間房價不會明顯下跌；目前首當其衝的，主要是在房巿大好間搭順風車賺錢的投資客，由於手頭資金有限，房巿反轉後，未來恐將大量倒貨，斷頭殺出。
低氣壓 將延至明年第一季
建研所昨日公布，今年第二季房地產景氣燈號亮出94 年第四季以來首見的黃藍燈，領先指標分數更出現連續兩季下滑，顯示景氣自「穩定」轉變為「有衰退之虞」，且這股低氣壓持續至明年第一季。
建研所所長何明錦強調，燈號轉變，社會雖不用太過緊張，但須謹慎因應。
張金鶚則表示，物價上升、房價所得比偏高、央行持續升息、金融機構緊縮房貸，加投資客轉買為賣，促使歷經4年多頭的國內房巿，出現衰退警訊。
這股寒意，令走在房市景氣前端的建設公司及金融機構看壞程度逐漸擴大。
根據建研所針對廠商進行的調查顯示，今年第二季有33% 建設公司認為景氣較第一季轉壞、預期第三季轉壞比例為44%、第四季更達到55%。金融機構業者更為悲觀，第二季有54%金融機構認為較第一季轉壞、預期第三季轉壞比例為72%、第四季看壞比例則高達86%，且沒有一家業者認為景氣在第四季有轉好的可能性。
沒錢 無力買屋對抗通膨
最令人訝異的是，調查發現，長久以來被視為有助推升房巿的物價高漲、通膨等因素，在國內薪資漲不動，物價、房價節節高升中，反被業者視為影響民眾購屋能力的負面阻力，許多民眾面臨生活壓力持續增加，已無力投資房巿對抗通膨。
展望未來，建研所提出對房巿易造成負面影響的利空因素包括公有土地開始出現流標、房價所得比持續上升，金融機構持續緊縮房貸、利率繼續調升等，張金鶚認為，如果政府沒有提出實質利多，房巿反彈向上的可能性不大。
房市鬼月與928檔雙雙放出巨量，來人與成交的情況卻無好轉的跡象 以致今年前9月巿場餘屋量已較去年全年多出8568戶，餘屋賣壓問題開始浮上檯面。惟據住展雜誌調查，以現今巿場銷售率約五成來看，近兩年來的餘屋可在半年內消化完畢，短期內，並沒有爆發大量餘屋潮的可能。
房地產自92年下半年反彈以來，價與量的關係，及房市是否過熱的情況，已引起各方的關切。
住展雜誌發布的餘屋量調查，95至96年第三季，北台灣五大區塊的餘屋量累計有32056戶，累計未賣出的餘屋金額有2624.5億元，餘屋量最大的地區在桃園，目前的餘屋量有16793戶，未賣出的金額達1084億元；第二大餘屋賣壓，出現在台北縣，目前未售出的戶數有10681戶，未售出的金額為911億元。
對於北台灣的餘屋量嚴不嚴重，住展雜誌研發長倪子仁指出，以目前整體的銷售率約五成來看，近兩年的餘屋量在半年左右即可消化完畢，並沒有爆發大量的餘屋潮可能。
旺洲建設董事長李志賢則表示，部分業者已感受到景氣變化，在推案量、產品上進行修正，只要地段好、產品佳，巿場需求仍在。
而就北台灣五大區塊分析，以基隆地區的餘屋量最少，只有958戶、61.6億元，動見觀瞻的台北市，餘屋量亦僅有1204戶、367.7億元，倪子仁指出，台北市的餘屋量，在結構體快完成時，將所剩無幾，加上台北市土地一地難求，在需求強烈下，市區內12個行政區的預售屋與新成屋房價仍可望屢創新高。
對於餘屋爆量影響房巿問題，倪子仁表示，以建商興建速度分析，將落在明、後年，但是屆時的巿況如何，尚難論斷。
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